나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56347 [1] 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""솔빛초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하6층 지상26층 중 제8층 제807호로서

외벽: 석재붙임 및 징크판넬 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56347 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 8층807호

용도: 오피스텔

감정가: 147,000,000원

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

건물면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "솔빛초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하6층 지상26층 중 제8층 제807호입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터의 도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025카단508643 (을8: 주택임차권, 채권자 신동규, 160,000,000원, 2024-10-18 접수)

* 주요 권리 내역:

* 을8번 주택임차권 (채권자 신동규, 권리금액 160,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2021-10-18, 확정일자: 2021-08-24)

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2021.10.18, 확정일자 2021.08.24)가 있어, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신동규 (신 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-18

* 확정일자: 2021-08-24

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 160,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역에 위치하여 상권이 활성화되어 있습니다.

* 솔빛초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 솔빛초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 을구 8번 임차인 신동규의 보증금 160,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 매수 금액 증가로 이어지므로 철저한 분석이 필요합니다.

* 면적 대비 토지 지분: 건물 면적(35.38㎡)에 비해 토지 지분(5.93㎡)이 현저히 작으나, 이는 집합건물의 특성상 일반적인 사항이며 일괄 매각 대상입니다.

* 경매 추가 변동 가능성: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이나 추가 사항이 발생할 수 있으므로, 매각 기일에 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 화성시 반송동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경이 우수합니다.

* 감정가(147,000,000원) 대비 최근 실거래가(175,100,000원 ~ 200,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 하지만, 160,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 솔빛초등학교 인근 및 중심상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 시세 반영: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 인수 부담금을 고려하더라도 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (JSON 데이터 분석): 175,100,000원 ~ 200,000,000원

* 본건 건물 면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

* 인수되는 임차인 보증금: 160,000,000원

* 예상 입찰가 산정 규칙에 따라, 인수 보증금을 제외하고 계산합니다. 이는 실질적인 총 매수 금액이 시장 가격 범위 내에 들어오도록 하는 것을 의미합니다.

* 시장 가격 (최저 175,100,000원) - 인수 보증금 (160,000,000원) = 15,100,000원

* 시장 가격 (최고 200,000,000원) - 인수 보증금 (160,000,000원) = 40,000,000원

* 따라서, 현 시세 및 인수 보증금을 고려한 예상 입찰가는 약 15,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 산정됩니다. 이 금액은 입찰자가 직접 투자하게 되는 금액이며, 총 지불액은 입찰가 + 인수되는 보증금(배당받지 못하는 부분)이 됩니다.

* 주의사항: 본 물건은 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매수 금액이 시세보다 높아질 위험이 있습니다. 임차인(신동규)이 경매 신청인(신OO)과 동일 인물일 경우, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 매수인이 160,000,000원 전액을 인수해야 합니다. 입찰 참여 시, 이 점을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 시설: 본건 주변에는 솔빛초등학교, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 조사 결과 즉각적으로 파악되는 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.