나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56782 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6 해오름 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 정비된 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2019.07.26)
외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용(공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 : 금280,000,000원, 임차권자 : 안소영)이
설정되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경56782 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6 해오름 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2019년 07월 26일

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 250,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

토지면적: 27.61㎡ (약 8.35 평)

건물면적: 55.19㎡ (약 16.70 평)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 정비된 주거지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설과 각급 학교가 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 소유권 보존: 2019년 08월 06일 (한유경)

* 소유권 이전: 2021년 03월 16일 (김진영)

* 주택임차권: 2023년 03월 20일 (안소영, 임차보증금 280,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 의정부세무서장 (2021-11-10), 양주시 (2021-12-29), 국민건강보험공단 (2022-10-13), 수원시 (2024-12-05)

* 강제경매 개시 결정: 주택도시보증공사 (2025년 07월 07일, 사건번호 2025타경56782)

권리 분석 요약:

* 말소 기준 권리: 2021년 11월 10일자 의정부세무서장의 압류.

* 선순위 임차권: 주택임차권 (안소영, 임차보증금 280,000,000원)이 설정되어 있습니다.

* 인수 조건 변경: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

* 매수인이 인수하지 않는 임차보증금: 0원. (신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.)

* 등기부 채권 총액: 280,000,000원 (강제경매 채권액과 동일)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안소영)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 2021년 02월 01일

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 정비된 주거지역 내에 위치합니다.

근린생활시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

업무 및 상업 시설: 건물 자체의 용도에 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 포함되어 있어 잠재적인 상업 활동 가능성을 내포합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설: 창용초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거 편의성: 주거지로서 기본적인 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경으로 인한 잔존 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

주변 지역은 일반적으로 주거 밀집 지역으로, 특별히 알려진 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하나, 이는 일반적인 도시 지역 내 제약 사항으로 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 다세대주택으로, 주거지로서 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

특히, 신청 채권자인 HUG가 대항력을 포기함에 따라 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석상 매우 깨끗한 물건입니다.

이는 낙찰자가 명도 및 인수 부담 없이 소유권을 확보할 수 있다는 점에서 큰 장점입니다.

건물 상태 및 주변 환경을 고려할 때, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 제로: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 잔존 임대차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 학교, 상업시설, 교통망 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 연식의 다세대 주택(삼성I파크, 2018년식, 52.38㎡)이 20,000만원에 거래되었습니다.

본 물건(55.19㎡)의 경우, 이를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 1,260만원/평으로, 본건 면적(약 16.70평)에 적용 시 약 210,860,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 250,000,000원으로 제시되었습니다.

종합적인 시세 분석과 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.