나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1414 [1] 경기도 용인시 처인구 마평동 635-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 마평동 소재 '용마초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 10일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 기타지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌타일, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중이며 통칭 '예담하우스 A동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1414 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 마평동 635-3 2층203호 (통칭 '예담하우스 A동')

용도: 도시형생활주택

감정가: 207,000,000원

건물면적(전용면적): 50.89㎡ (약 15.39평)

토지면적(대지권): 27.22㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: OOOOOO

준공년도: 2017년 11월

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 마평동에 소재하며, '용마초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 8m, 동측으로 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 30일 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액: 144,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을2 근저당권, 갑3 신한카드 가압류, 갑4 우리카드 가압류, 갑5 우리카드 강제경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다. (단, 법원 매각물건명세서상 특이사항 확인 필수)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 반드시 명확히 확인해야 하며, 대항력 유무에 따라 명도시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

1.3. 상권분석

본건은 2017년 11월 사용승인을 받은 '예담하우스 A동'에 속한 도시형생활주택입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 바로 인접한 '예담하우스(635-9)'의 전용면적 52.74㎡(약 15.95평)이 2025년 12월 16일 192,000,000원(평당 약 12,037,617원)에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(전용면적)은 50.89㎡(약 15.39평)이므로, 유사 시세는 약 185,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건 감정가(207,000,000원)는 최근 유사 거래 사례 시세보다 다소 높게 책정되어 있어, 시세 대비 투자 매력을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

용마초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 타일, 드라이비트 마감 등으로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 현재 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 내용을 파악할 수 없는 상태입니다. 이는 명도 과정에서 비용 발생이나 시간 지연을 야기할 수 있는 주요 위험 요인입니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 소로2류, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 정비예정구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 특정 개발 사업 추진 시 일부 제약이 따를 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 본건 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 용인시 처인구의 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

다만, 임차인 현황이 미상인 점과 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

안정적인 투자를 위해서는 임대차 관계에 대한 심층적인 조사와 명도 가능성 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 및 상품성이 양호합니다.

지역 개발 가능성: 용인시 처인구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

생활 편의시설: 학교 및 다양한 근린생활시설과의 접근성이 좋아 실수요자들의 선호도가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건(예담하우스 635-9, 52.74㎡)의 실거래가(192,000,000원)를 바탕으로 산정한 본건의 추정 시세는 약 185,000,000원 내외입니다.

감정가(207,000,000원) 대비 약 10~15% 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적이며, 임차인 미확인 리스크를 감안할 때 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

종합적인 시세 분석 및 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됩니다.

현 시세와 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 약 180,000,000원 수준을 목표 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.