나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33914 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 101동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ㅗ담감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 403호로서,

외벽: 치장 타일 및 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

361-14, 361-15, 361-16, 361-22: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경33914 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 101동 4층403호

토지 면적: 40.01㎡ (약 12.10평)

건물 면적: 46.64㎡ (약 14.11평) - 전용면적 기준

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

사용 승인일: 2018년 01월 30일

감정가: 272,000,000원

1.2. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

주변 시설: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

혐오 시설: 지도 서비스 확인 결과, 본건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

차량 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 약 6미터 폭의 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등의 도시계획법상 규제를 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리: 2023년 08월 22일 접수된 성지새마을금고 근저당권 (130,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차권은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 말소 기준 권리보다 선순위로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김종현

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023년 08월 25일

* 확정일자: 2023년 06월 01일

* 배당신고일자: 2025년 08월 04일

* 대항력: 없음

* 주의 사항: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성은 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권 이전 (매매): 2018-05-16

* 근저당권 (성지새마을금고): 2023-08-22 (말소기준권리, 경매로 소멸)

* 강제경매 (황OO, 본건): 2025-07-09 (경매로 소멸)

* 가압류 (김기수): 2025-08-11 (경매로 소멸)

* 등기부상 다수의 권리 말소 확인됨.

3.5. 채권 총액 (등기부상 채권액 합계): 160,000,000원 (근저당 130,000,000원 + 가압류 30,000,000원)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 (최근 1년 내 실거래가 기준)

제공된 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래된 37.28㎡ 물건이 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 268만원)

* 2025년 12월 거래된 43.56㎡ 물건이 136,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 312만원)

* 2025년 12월 거래된 57.51㎡ 물건이 225,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 391만원)

본건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적은 46.64㎡입니다. 최근 실거래가 중 가장 유사한 조건(연식)을 고려할 때, 57.51㎡ 물건의 평당 가격(약 391만원)을 기준으로 역산하면 약 182,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

4.2. 단위 면적당 가격

본건 감정가 기준: 약 5,831,904원/㎡ (총 면적 86.65㎡ 기준)

최근 거래가 중 가장 높은 경우: 약 3,912,363원/㎡ (57.51㎡ 물건 기준)

감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 유의해야 합니다.

4.3. 건물 노후도

본건(에코빌)은 2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당합니다. (준공 8년차)

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 고강초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 생활 편의: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 조용한 주택가에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인: 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 건축물 관련: 본건은 5층 건물 중 4층에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물 자체의 구조적 하자나 불법 건축물 등은 공부상 확인되지 않았습니다.

6.4. 지역 제한: 본건 소재지는 제2종일반주거지역으로 건축 및 개발에 일부 제한이 있으며, 항공표면, 소음대책지역, 과밀억제권역 등 공항 및 수도권 관련 법규의 영향을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 편의성이 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 무난합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 명확한 권리 관계로 안전한 투자가 가능.

* 안정적인 주거 환경 및 교육 시설 근접.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래가가 약 182,000,000원 ~ 225,000,000원 사이로 형성되어 있음을 확인했습니다.

건물 면적 46.64㎡ (약 14.11평)를 기준으로, 비교적 신축인 점과 최근 고가 거래 사례를 고려할 때, 감정가보다는 시세에 근접하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.