나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33879 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하여
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 지층 비01호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33879 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 지층비01호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 성곡로92번길 9-5)

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO (한국양계축산업협동조합)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하 1층 비01호 (1994년 준공)

총 세대수: 8세대

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천시립북부도서관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2009년 2월 23일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 30,000,000원) 입니다.

등기부상 권리 요약:

* 소유권 이전 (황명환, 한정숙)

* 근저당권 (한국양계축산업협동조합, 30,000,000원) (말소기준권리)

* 임의경매 개시 결정 (한국양계축산업협동조합, 25,240,648원)

경매로 인한 권리 소멸: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (명세서상 지상권 개요만 언급됨)

임차인 현황:

* 임차인: 신순선

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019.05.27

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 다세대 및 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

상권 특성: 배후 주거 단지를 기반으로 한 소규모 국지 상권으로, 지역 주민의 소비 행태에 영향을 받습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육: 부천시립북부도서관이 인근에 위치하여 학습 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 기타: 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 2025년 12월 75,000,000원에 거래됨.

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 2025년 12월 186,000,000원에 거래됨.

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 2025년 12월 270,000,000원에 거래됨.

시세 비교: 본건과 가장 유사한 조건(건축 연도, 면적)을 가진 부원아트빌의 실거래가(75,000,000원)를 고려할 때, 감정가 70,000,000원은 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 비교 대상 건물들은 면적이나 건축 연도에 차이가 있으므로, 실제 가치는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 신순선은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (타 임차인 존재 가능성 있음)

건물 노후화: 1994년 준공되어 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

지역 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 건축물대장상 '가축사육제한구역' 정보는 인근 지역의 과거 또는 현재의 토지 이용 특성을 반영할 수 있으므로, 현장 방문 시 냄새, 소음 등의 민감한 요소를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 도서관과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 적고, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 소유권 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 7천만원으로, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 30년 가까이 된 건물로 노후화에 따른 수리 및 관리 비용을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 최소화: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 관계 확보가 가능합니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

생활 편의시설 접근성: 도서관, 버스정류장, 근린생활시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

주변 시세 분석:

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡)은 2025년 12월 75,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래가를 기준으로 면적당 시세를 환산하면 약 1,955,000원/㎡이며, 본건의 건물면적(30.00㎡)에 적용 시 약 58,650,000원의 가치가 산정됩니다.

* 감정가 70,000,000원은 위 산정된 시세보다 높은 수준입니다.

고려사항:

* 인수 보증금: 0원

* 명도 비용: 임차인(신순선, 대항력 없음) 존재로 인해 명도 협의 과정에서 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 수리비: 약 30년 경과된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생을 예상해야 합니다.

제안 입찰가:

감정가(70,000,000원)와 시세 분석(약 58,650,000원)의 차이를 고려하여, 현장 조사 결과 및 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로 보았을 때, 약 60,000,000원 ~ 68,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.