나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33897 [1] 경기도 김포시 풍무동 797 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 404동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와
근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2018.12.27인
철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내 4층 404호로서
외 벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측과 북측으로 도로에 접하여 있으며, 동측으로 차량통행이
가능한 출입로가 외부공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한 해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구
단위계획구역(풍무5), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구
역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무중
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처
리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 건물명칭 '김포풍무꿈에그린더포레듀'에서 '한화포레나'로 변경됨 (2026.01.20.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33897 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 797 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 404동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 395,000,000원

토지면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

토지지분: 40.653㎡ (약 12.30평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물명칭 변경: 등기사항전부증명서상 '김포풍무꿈에그린더포레듀'에서 '한화포레나'로 변경됨 (2026.01.20.)

건축물 사용승인일: 2018년 12월 27일

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건이 소재하는 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물이 소재하는 부지의 동측 및 북측으로 도로에 접해 있으며, 동측으로는 차량 통행이 가능한 출입구가 외부 공도로 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2019.05.08. 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (이윤학)

* 근저당권 (한국주택금융공사) - 말소기준권리

* 가압류 (서승미, 2024.03.29. 접수) - 말소

* 임의경매 (한국주택금융공사, 2025.07.04. 접수) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 해당 정보가 없더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

김포시 풍무동 지역은 교통 및 생활 인프라가 풍부한 지역으로 평가받고 있습니다.

다만, 최근 김포시 풍무동 지역의 일부 신축 단지에서는 분양가에 대한 민감도가 높고 미분양 사태가 발생하며 거래 회복세가 더딘 분위기도 감지됩니다.

주변 유사 거래 사례를 고려할 때, 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 단지 자체의 실거래가는 상승세를 유지하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

아파트명: 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 (현재 '한화포레나 김포풍무4단지'로 변경)

주소: 경기도 김포시 풍무동 797

사용승인일: 2018년 12월 27일

단지 규모: 총 9개동, 660세대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 총 863대 주차 가능 (지상 5대, 지하 858대). 전기차 충전 시설(지하) 14대 보유.

학군: 본건은 풍무중학교, 유현초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물명칭 변경: 등기사항전부증명서상 건물명칭이 '김포풍무꿈에그린더포레듀'에서 '한화포레나'로 변경되었으나, 이는 행정 절차상 변경으로 큰 이슈는 아닙니다.

임대 관계 미상: 인수할 보증금이 0원이나, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대 관계는 미상임을 유의해야 합니다.

공항 고도 제한: 본건 토지는 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 개축 시 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 김포시 풍무동 지역은 과거 도축장, 공원묘지 등으로 인한 악취 및 환경 문제로 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 현재 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 주변 지역의 과거 이력을 참고할 필요가 있습니다.

시장 상황: 김포시 전체적으로 부동산 시장 침체 조짐이 나타나고 있으며, 일부 신축 단지의 미분양 사태와 분양가 상승에 대한 민감도 증가가 관찰됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동의 아파트 물건으로, 준공 6년차의 비교적 신축에 속하며 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리상 특별한 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

최근 주변 아파트 매매 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가 역시 시장 가격 수준과 부합하는 것으로 판단됩니다.

다만, 김포 지역 전반의 부동산 시장 상황과 향후 공급 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트로 비교적 양호한 주거 환경 및 관리 상태 기대 가능

편리한 교통 및 주변 생활 인프라 구축

말소기준권리 이후의 권리가 모두 말소되어 권리상 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(전용 59㎡ 내외)의 아파트 실거래가를 분석한 결과, 최근 2026년 6월~7월 기준으로 39,400만원에서 40,460만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본건 아파트의 감정가는 395,000,000원이며, 이는 유사 면적의 최근 실거래가 범위와 유사한 수준입니다.

대상 물건은 4층으로, 최근 거래된 2층 및 3층보다 선호도가 높을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 395,000,000원을 기준으로, 층수 이점 및 향후 시장 전망을 반영하여 405,000,000원 ~ 415,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 본건의 상세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하고, 최근 시장 동향을 다시 한번 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.