나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510547 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-221 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""동부초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위일대는 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1996. 01월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 지하1층건
다세대주택 건물 내의 2층 202호로서,
외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 서측 및 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

재2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임
(2)본건 다세대주택은 통칭""엄지빌라 가동"" 2층 202호로 호칭함.

물건 비고

-본건 외벽에 '엄지빌라 가동'으로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경510547 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-221 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 본건 외벽에 '엄지빌라 가동'으로 기재됨.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 동부초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(을구 순위 5번 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 순위 5번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

채권자가 서울보증보험으로, 강제경매 개시결정 등기(2025타경510547)가 접수되었습니다.

임차인 현황:

* 인천도시공사

보증금: 7,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-11

확정일자: 2017-07-05

배당신고일자: 2020-02-21

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택(1991년 건축, 약 35.91㎡)은 2026년 3월 30,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 지하층(Floor -1)으로 추정되어 비교에 한계가 있습니다.

유사 연식(1991년 건축)의 다른 다세대주택(약 36.51㎡)은 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1996년 건축된 42.12㎡ 면적의 다세대주택으로, 유사한 연식의 물건 시세(약 9,300만원) 및 감정가(104,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

최근 거래 중 2016년 건축된 연립주택(약 45.75㎡)이 163,000,000원에 거래된 사례가 있어, 신축 및 주변 환경 개선에 따른 시세 상승 가능성도 존재합니다.

하지만 유사 연식의 다세대주택 거래 가격대는 9,300만원 수준이므로, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 1996년 1월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층, 지하 1층 건물 내 2층 202호 다세대주택입니다.

외벽은 콘크리트 위 드라이비트, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 부정형으로 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건 다세대주택은 서측 및 남측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

건축물대장상 특이사항은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 외벽에 '엄지빌라 가동'으로 기재되어 있어, 통일성 없는 명칭으로 인한 혼란이나 식별의 불편함이 있을 수 있습니다.

임대 관계 사항은 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보와 등기부상 권리 분석 결과 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 동부초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 무난한 편입니다.

권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 건축된 지 약 30년이 경과한 노후 건물이라는 점과 외벽의 명칭 기재 관련 사항은 고려해야 할 부분입니다.

주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 적절한 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 바탕으로 취득 가능합니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

향후 지역 개발 및 노후 주택 재건축 등의 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 104,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

본건의 최신 시세는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 93,600,000원 ~ 104,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 입찰 당시의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(예상 입찰가 범위: 93,600,000원 ~ 104,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.