나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1314 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-227 숭의힐타운 3동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 북서측 인근에 위치하는 ""숭의힐
타운"" 제3동 제2층 제202호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재
하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건중 제2층 제202호로서,
외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단
위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평
생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경1314 (1) 사건으로 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-227, 숭의힐타운 3동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 295,000,000원입니다. 토지 면적은 46.79㎡ (약 14.15평)이며, 건물 면적은 65.34㎡ (약 19.77평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 수협은행입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주변은 동유형의 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다. 인근에 용정초등학교가 북서측에 소재하고 있으며, 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 1일 접수된 수협은행의 근저당권(금267,950,000원)입니다. 본건 등기부채권 총액은 267,950,000원입니다. 임의경매 개시결정 등기(2025타경1314)가 2025년 7월 8일에 등기되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-18

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 2025-08-08

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 동은히딩크빌 (2002년식, 전용 34.39㎡): 72,000,000원 (약 691만원/평)

* 숭의빌라 (2002년식, 전용 50.98㎡): 36,000,000원 (약 233만원/평) - 해당 거래는 시세 대비 현저히 낮은 가격으로, 특이사항이 있을 수 있습니다.

본건 숭의힐타운은 2020년 건축 허가, 2022년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 전용 면적 65.34㎡ (약 19.77평)에 대한 감정가는 295,000,000원으로, 평당 약 1492만원 수준입니다. 이는 기존의 오래된 다세대주택 거래가 대비 높은 가격으로, 신축 건물임을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다. 내부에는 상하수도, 급배수, 승강기, 도시가스, 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다. 건물의 전유 면적은 65.34㎡ (약 19.77평)입니다.

주변은 주거지대이며, 동측 및 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가가 주변 유사 연식 건물 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

* 준주거지역 및 고도지구(G.L+15m 이하) 규제를 받습니다.

* 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경 조사는 추가적으로 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

숭의힐타운은 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없으나, 감정가가 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다. 신축 건물로서의 가치를 고려하되, 시장 가격과의 괴리를 염두에 둔 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 승강기 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다. 제시된 주변의 오래된 다세대주택 매매가격을 고려할 때, 신축 건물인 점을 감안하더라도 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 255,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 86.4% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.