나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510454 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망공원 북서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '백운역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2002.05.15.)
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '공동주택(다세대주택)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15미터 도로, 남동측으로 폭 약 4미터 도로, 남서측으로 폭 약 3미터의 막다른도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510454 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층 201호 (신주소: 인천광역시 부평구 동수북로48번길 10)

건물명: 금호주택

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 5월 15일 (사용승인일)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 101,000,000원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

건물지분: 36.2㎡ (약 10.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 희망공원 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 '백운역'이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 15미터 도로, 남동측으로 폭 약 4미터 도로, 남서측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음.

3.2. 말소기준권리

* 압류 (천안세무서장), 접수일자: 2022-10-14

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김보현)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015년 07월 08일

* 확정일자: 2015년 06월 22일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 88,000,000원에 대해 대항력이 있어, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인: 이상봉

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 05월 01일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원 (단, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원은 별도 고려 필요)

4. 상권분석

4.1. 주위 건물 현황

대상 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

감정평가서상 '각종 근린생활시설'이 소재한다고 명시되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

인천부평동초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다. (인천광역시 부평구 부평대로88번길 19)

5.3. 주변 녹지

희망공원이 북서측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 88,000,000원의 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 있어, 경매 낙찰 후 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 됩니다. 이는 총 투자금액에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 물건 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)

* 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

* 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 철도보호지구<철도안전법>

상기 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 신축, 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 대상 물건(인천광역시 부평구 부평동 767-122) 인근에서 명확히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 다세대주택입니다. 희망공원 인근에 위치하며 백운역을 이용할 수 있는 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건축된 지 약 24년이 되었으나, 유사한 시기에 건축된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때 시장 가치는 무난한 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 보증금 8,800만원에 대한 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 배당 여부에 따라 낙찰자의 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 소통 및 배당 내역 확인이 필수적입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지와 교통 여건: 희망공원 인근, 백운역 이용 가능.

* 비교적 최근 실거래가 반영: 유사 연식/면적 물건이 최근 1.1억원에 거래된 사례가 있어 시세 반영 가능성.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 조건(2002년식, 약 39.5㎡)의 '유진드림빌'이 2025년 12월 110,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 101,000,000원으로, 시장 거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(88,000,000원)을 제외하고 물건 자체의 가치와 시장 상황을 고려했을 때, 시세 수준 또는 감정가를 상회하는 금액을 고려할 수 있습니다.

* 시세 분석: 최근 실거래가(약 110,000,000원) 및 감정가(101,000,000원)를 종합적으로 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 권장 입찰가: 108,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기반으로 산정되었으며, 실제 투자 시에는 임차인 인수 금액, 명도 비용, 수리 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 반드시 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.