나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510414 [1] 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 에이동 2층202호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""센트럴파크역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내 2층 202호 외 2개호로서
(사용승인일: 2011.08.25)
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 페인팅 및 내부인테리어 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

본건 기호(1~3) 공히 벽체 구분없이 ""골프아카데미""로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 광대로변, 북동측 및 남동측으로 중로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지),광로3류(폭 40m~50m)
(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합),대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)
(접합),경제자유구역,성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 본건 기호(1~3)은 벽체구분없이 일체로 이용중이고 각 호별 호수표지판도
없는 상태이나 건축물현황도 등을 참고하여 호수 구분이 가능할 것으로
판단됨.

물건 비고

일괄매각. 현황 벽체 구분없이 통합하여 하나의 점포로 사용중이며 각 호별 호수표지판은 없으나 건축물현황도를 참고하여 호수 구분이 가능(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510414 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 23-4, 더샵센트럴파크2 에이동 2층 202호

용도: 판매시설

건물명: 더샵센트럴파크2

동/호수: A동 2층 202호

사용승인일: 2011년 08월 25일

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.51㎡ (약 14.36평)

건물면적: 110.86㎡ (약 33.52평)

1.3. 매각 정보

감정가: 723,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인천 지하철 1호선 센트럴파크역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측 및 북서측으로는 광대로변, 북동측 및 남동측으로는 중로변에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 08월 04일 접수된 인천산림조합의 근저당권(채권최고액 516,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인은 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신지효

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,600,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-10

* 배당신고일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 명도 진행 시 법적인 절차를 통해 진행하면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액은 516,000,000원입니다.

주요 등기사항:

* 소유권이전 등기 다수 존재 (갑4, 갑5)

* 인천산림조합 근저당권 (을6, 말소기준권리)

* 파주세무서장 압류 (갑6, 말소)

* 인천산림조합 임의경매 개시 결정 (갑7, 말소)

* 연수구 압류 (갑8, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

본 물건은 송도 국제도시 내 센트럴파크역 인근의 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 업무 시설, 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 현재 이용 현황

감정평가서상 본 건은 벽체 구분 없이 통합하여 하나의 점포로 사용 중이며, 현재 "골프 아카데미"로 이용되고 있습니다. 건물 현황도를 참고하면 각 호별 구분이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 센트럴파크와 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 인프라

인천 지하철 1호선 센트럴파크역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

상가 물건의 특성상 공실 발생 위험을 항상 고려해야 합니다. 다만, 본 물건은 입지적 강점과 주변 배후 수요를 고려할 때 상대적으로 낮은 공실 위험을 가질 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 관련

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 이에 대한 사전 계획이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

본 건 주변을 조사한 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시의 핵심 상권에 위치한 판매시설로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계가 매우 명확하여 인수할 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다. 현재 골프 아카데미로 운영 중이며, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성도 높습니다. 신도시의 지속적인 발전과 함께 가치 상승 잠재력을 보유하고 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 1호선 센트럴파크역 인근의 중심 상업 지역에 위치.

* 다용도 활용: 판매시설, 근린생활시설, 학원 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 하위 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 지역 성장 잠재력: 송도 국제도시의 지속적인 개발 및 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 723,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 물건의 개별적인 가치, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사 및 현장 방문을 통한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.