나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1303 [1] 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""석남역"" 북서측 인근에 위치하는 집합건물로서 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 13층 중 제8층 제801호로서,
(사용승인일 : 2018.07.12.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3m의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1303 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 179,000,000원

토지면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근에 위치하는 집합건물로서, 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(석남역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

2.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 13층 중 제8층 제801호

사용승인일: 2018년 7월 12일

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 하이새시 창호

2.4. 토지 이용 현황

토지 형상: 사다리형 토지

토지 이용: 주거용 건부지로 이용 중

인접 도로: 남측 노폭 약 8m 포장도로, 남서측 노폭 약 3m 보행자 전용도로 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역

기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 5월 29일 접수된 신한은행 근저당 (채권최고액 198,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 임의경매 등 (말소기준권리 이하 모든 권리)

인수되는 권리: 없음 (등기부상 권리관계 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.)

등기부채권 총액: 198,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2021년 5월 14일

* 배당신고일자: 2025년 7월 18일

* 대항력: 없음 (배당요구 종기일 전에 배당신고를 하였고 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요에만 언급, 실질적 인수 부담은 없는 것으로 판단됨)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 석남동 일대는 주거 및 상업 복합지역으로, 석남역 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 내외부

해경블루문 오피스텔은 2018년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 총 13층 건물에 8층에 위치하고 있으며, 내부 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방)는 정상적으로 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 석남역(인천 2호선) 도보 접근 가능 (거리 정보는 명시되지 않음), 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등 편의시설 위치 (구체적인 시설은 현장 조사 필요).

5.2. 교육 및 기타 환경

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교에 대한 교육 환경 보호 조치가 적용됩니다. (인천서부교육청 평생교육과 문의: 560-6659)

* 환경: 해당 지역은 악취관리지역으로 지정되어 있어, 일부 산업 지역의 영향으로 인한 환경적 요소를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

현재까지 파악된 권리관계 상 인수되는 권리는 없으나, 매각물건명세서 상 지상권이 언급된 부분은 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건물 노후 및 하자

2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 내부 시설물의 노후 상태 및 잠재적 하자 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 개발 계획의 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

6.4. 환경적 요인

악취관리지역으로 지정된 점은 장기적인 거주 또는 임대 수익률에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 해경블루문 오피스텔로, 석남역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2018년 준공된 신축급 건물이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 악취관리지역으로 지정된 점 등 지역 환경적 요인과 최근 매매 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석남역 이용이 편리하여 직장인 수요 및 임대 수익 기대 가능.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 명확한 권리 분석: 인수되는 권리 없어 명도 관련 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 8월 4일에 동일 건물(해경블루문) 9층 오피스텔이 16,400만원에 거래되었습니다. 본건은 8층에 위치하며, 건물 전용면적은 58.65㎡ (약 17.74평)입니다.

평당 가격으로 환산 시, 최근 매매가 16,400만원 / 17.74평 ≈ 924.5만원/평 입니다.

본건의 감정가 179,000,000원 (약 1008.9만원/평)은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 시장 상황 변동에 따른 것으로 판단됩니다.

9.2. 인수 보증금

본건의 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 40,000,000원을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9.3. 현 시세 기준 예상 입찰가

최근 실거래가 16,400만원을 기준으로, 본건의 권리관계, 명도 비용, 취득세, 수수료, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 최근 실거래가 (16,400만원)를 기준으로, 추가적인 낙찰가 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가 179,000,000원 이하에서의 낙찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 보수적 제안: 160,000,000원 (1억 6천만원)

* 적정 제안: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

* 공격적 제안: 170,000,000원 (1억 7천만원)

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 최신 시세 확인, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.