나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510447 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-2 용현아파트 나동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 , 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내 3층 303호로서,
(사용승인일 : 1984.12.29.)
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감
창호: 하이새시창 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 4미터의 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시 남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510447 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-2 용현아파트 나동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 29,000,000원 (2천 9백만원)

토지면적: 48.61㎡ (약 14.70평)

토지지분: 10.80㎡ (약 3.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 61.47㎡ (약 18.60평)

건물지분: 13.66㎡ (약 4.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 희OOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 1984년 12월 29일

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

용현초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 도로 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 희OOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 3일 접수된 희망1자산대부관리유한회사의 4번 심현길 지분강제경매(채권금액 12,469,563원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 (매매): 심용환 (1986.09.25)

* 소유권이전 (협의분할 상속): 심현광 (2023.06.20)

* 4번 심현길 지분강제경매 (희망1자산대부관리유한회사): 2025.07.03 접수 (말소기준권리)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권은 개요 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 용현동은 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 용현초등학교가 인접해 있어 학생들을 대상으로 하는 상권의 영향도 있을 수 있습니다.

본 건의 이용 상태는 아파트로 파악되나, 폐문부재로 인해 내부 상태는 직접 확인하지 못했습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 용현초등학교 인근으로 통학이 편리하며, 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 지상 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 토지와 건물 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 협력이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 본인의 지분을 낙찰가로 매수할 수 있다는 의미이므로, 투자에 변수가 될 수 있습니다.

폐문부재: 현장 방문 시 내부를 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등을 파악하기 위해 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

임차인 관계 미상: 인수 보증금은 0원이나 임대 관계가 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 인수 여부가 명확하지 않아 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

건물 노후: 1984년 준공된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 장기적인 건물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 아파트의 지분 경매 건입니다.

1984년 준공된 건물로 연식이 오래되었으나, 주변 주거 환경은 양호한 편이며 교통 접근성 또한 무난합니다.

본 건의 가장 큰 특징은 '지분 매각'이며, 이로 인해 공유자 우선매수 신고 가능성, 명도 과정에서의 복잡성 등 일반 물건보다 높은 리스크를 안고 있습니다.

폐문으로 인한 내부 상태 확인 불가와 임차인 관계 미상이라는 점 또한 투자 전 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 감정가가 2천 9백만원으로, 지분 경매 물건임을 감안할 때 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

지분 가치 활용: 공유자 우선매수 등 복잡한 절차를 성공적으로 해결하고, 향후 재건축 또는 개발 계획이 수립될 경우 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입지 개선 가능성: 미추홀구 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

시세 대비 저렴한 낙찰 시 수익률 확보: 최근 매매 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (용현국민 아파트, 61.47㎡~67.68㎡ 기준):

* 2025년 6월 7일: 13,100만원 (61.47㎡, 2층)

* 2026년 5월 23일: 11,000만원 (67.68㎡, 3층)

* 2026년 5월 19일: 14,000만원 (67.68㎡, 5층)

본 건의 전용면적은 61.47㎡(약 18.60평)이며, 토지 및 건물 지분율은 약 22.2%입니다.

최근 거래가격을 바탕으로 본 건 지분의 시장 가치를 추정하면, 대략 2,442만원 (11,000만원 * 0.222)에서 3,108만원 (14,000만원 * 0.222) 사이로 볼 수 있습니다.

감정가 2,900만원은 이 추정 가치 범위 내에 있습니다.

그러나 본 건은 지분 매각, 폐문부재, 임차인 관계 미상, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 이하 또는 추정 시장가 하단 이하로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시세 및 제반 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시길 바랍니다.

1.10. 주변 시설 확인

지도상으로 인천광역시 미추홀구 용현동 577-2번지 주변을 확인한 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 주로 주거지역 및 학교(용현초등학교) 등으로 구성되어 있습니다. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 다시 한번 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.