나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510367 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하고, ""지하철 제물포역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제306호이며,
외벽 : 외벽 몰탈위 페인팅, 외장석재 등 마감
창호 : 샷시 창호

이용상태

""오피스텔""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 소화시설, 주차시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지이며, ""공동주택, 업무시설, 근린생활시설"" 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 대로변 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 민간임대주택등록(2018.10.1.), 임차권등기명령(2024.9.24.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510367 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 3층306호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.19㎡ (약 3.99평)

건물면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

건물지분: 69.88㎡ (약 21.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 건물 개요

본 건물은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 총 14층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. (JSON 참조)

사용승인일: 2015년 7월 1일. (JSON 참조)

총 건축면적(TotArea): 9638.42㎡ (약 2915.5평). (JSON 참조)

건폐율(BcRat): 71.31%. (JSON 참조)

용적률(VlRat): 748.75%. (JSON 참조)

총 세대수(HhldCnt): 72세대. (JSON 참조)

총 호실수(HoCnt): 34호. (JSON 참조)

건물 용도는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 사용 중입니다. (JSON 참조)

주차 시설: 기계식 54대, 자주식 23대. (JSON 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 지하철 제물포역 남측 인근에 위치하고 있습니다. (제공 정보)

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. (제공 정보)

남측으로 대로변 공도에 접하여 차량 접근이 용이합니다. (제공 정보)

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 제물포역이 소재하여 제반 교통 여건이 양호합니다. (제공 정보)

제물포역은 수도권전철 1호선 역으로, 이를 통해 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다. (검색 결과)

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (제공 정보)

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 될 수 있습니다. (제공 정보)

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510367 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경510367) 입니다. (제공 정보)

등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록(2018.10.1.) 및 임차권등기명령(2024.9.24.)이 등재되어 있습니다. (제공 정보)

을구 3번 순위의 주택임차권(홍경미, 185,000,000원)이 있으나, 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (제공 정보)

따라서 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (제공 정보)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(홍경미)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-11

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음 (제공 정보)

인수 보증금 합계: 0원 (제공 정보)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 185,000,000원 (제공 정보)

이는 채권자인 주택도시보증공사의 경매 신청 금액과 임차인의 보증금이 일치하는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 도화동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다. (제공 정보)

제물포역 역세권이라는 점과 대로변에 접한 입지조건은 상업 및 주거 기능 모두에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. (제공 정보)

도화지구 도시개발사업 등 지역 개발이 진행되거나 예정되어 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (검색 결과)

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. (제공 정보)

지하철역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 도화동 일대에 교육 시설(인천도화초, 용현여중 등)이 위치해 있습니다. (검색 결과)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. (제공 정보)

차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 높아 생활 편리성이 우수합니다. (제공 정보)

5.2. 교통 환경

지하철 1호선 제물포역 인근에 위치하며, 대로변에 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. (제공 정보)

차량으로 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. (제공 정보)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. (제공 정보)

채권자이자 임차인의 주체인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다. (제공 정보)

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. (제공 정보)

명도 시점에서의 임차인 현황, 공실 여부, 향후 임대 수익 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. (제공 정보)

6.3. 건축물 정보 불일치 가능성

제공된 JSON의 '전유부' 정보에 따르면 해당 호실이 13층 1306호로 표기되어 있으나, 물건의 소재지는 3층 306호로 명시되어 있습니다. (제공 정보)

이와 같이 층수 및 호수 표기에 불일치가 있어, 실제 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 정보를 재확인해야 합니다. (제공 정보)

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 다수의 지구 및 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. (제공 정보)

6.5. 주변 개발 지연 및 슬럼화 우려

일부 검색 결과에 따르면 도화1구역 주택재개발 사업이 지연되면서 슬럼화 우려가 제기되는 지역이 있습니다. (검색 결과)

본건의 정확한 위치와 주변 개발 현황을 면밀히 조사하여 향후 지역 가치에 미칠 영향을 파악해야 합니다. (검색 결과)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 제물포역 역세권의 교통 편리성과 상업/주거 복합 지역의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

권리분석상 HUG의 강제경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상, 그리고 JSON상의 전유부 정보와 실제 물건 정보(층수) 간의 불일치 가능성은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다. 또한, 주변 지역 개발 지연 및 슬럼화 관련 이슈도 추가적인 조사가 필요합니다.

전반적으로 입지조건은 양호하나, 잠재적 리스크 요인들에 대한 충분한 검토 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 제물포역 인근에 위치하여 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 경매 신청으로 선순위 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 도화지구 등 지역 개발 사업과 연계한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면 본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(약 21평)의 오피스텔 매매가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위로 추정됩니다.

임대 시세는 보증금 1천만원, 월세 70만원 ~ 90만원 수준으로 형성되어 있습니다. (검색 결과 기반 추정)

본건은 감정가 2억 4백만원으로, 시세 범위 내에 있거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상, 정보 불일치 가능성 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 204,000,000원의 85% = 173,400,000원

감정가 204,000,000원의 90% = 183,600,000원

따라서, 예상 입찰가는 1억 7,500만원 ~ 1억 8,000만원 범위로 제안합니다.

다만, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 주변 시세 재조사, 그리고 HUG 관련 사항에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.