나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510002 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 359 근로복지아파트 106동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""갈산초등학교""동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일: 1992.10.10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산 택지개발사업지구), 일반철도(저촉) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510002 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 359 근로복지아파트 106동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 166,000,000원 (일억육천육백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

1.3. 건물 정보

건물명: 근로복지아파트

동/호: 106동 1층105호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층

사용승인일: 1992년 10월 10일

건축면적: 620.2㎡ (106동 기준)

총면적: 9,564.3㎡ (106동 기준)

세대수: 180세대 (106동 기준)

총세대수: 1,650세대 (단지 전체)

최고층/최저층: 15층/1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 및 도시계획

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설이 혼재되어 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산 택지개발사업지구)에 해당합니다.

* 또한, 일반철도(저촉), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 17일 접수된 김희춘 귀하의 근저당권 (을4, 채권최고액 120,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다.

* 임차인: 김민석

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 11월 4일

* 확정일자: 2022년 11월 4일

* 등기부상 권리종류: 주택임차권 (을5)

* 말소여부: 인수

* 물건명세서 상: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 변동: 주식회사한진다이케스팅(1992.12.21) → 이호석(2021.01.29) → 김화자 외 2명(2025.06.24, 상속)

* 근저당권: 김희춘(2023.04.17, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김민석(2025.07.16, 140,000,000원) - 인수

* 강제경매: 김민석(2025.06.27, 140,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건 주위는 아파트 단지가 밀집한 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설로는 갈산초등학교가 인접해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김민석 씨의 보증금 140,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 부담이 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획상의 제약

일반철도(저촉) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 관련 법규에 의한 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 건물 노후도

1992년 준공되어 2026년 현재 약 34년 경과된 건물로, 노후로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이로 인해 실질적인 총 부담액이 시세보다 높아질 수 있으므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 또한, 건물 노후도 및 토지 이용 계획상의 제약 사항도 함께 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

인천 부평구 갈산동 지역의 아파트라는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 감안하여 접근해야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 (2026년 6월 기준, 38.64㎡ 면적)는 155,000,000원에서 190,000,000원 범위로 확인됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 총 부담액이 시장가를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최저 매매가 155,000,000원을 총 부담액의 상한으로 가정할 경우,

예상 입찰가 = (최저 매매가) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 155,000,000원 - 140,000,000원 = 15,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 15,000,000원 (일백오십만원)으로 제안합니다. (입찰 참여 시에는 면밀한 권리 분석 및 시세 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.