나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1293 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 1116-6 동춘베스트빌 1동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 ""연수여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며，주위는 아파트단지, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물 지하주차장으로 차량 출입이 가능하고，인근에 노선버스정류장이 등이 소재 하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근）콘크리트지붕 3층건 내 제1층 제102호로서(사용승인일 : 2009.07.14.)
외벽 : 벽돌쌓기 및 돌붙임 등 마감
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구, 일단의주택단지조성사업지역 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1293 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 동춘동 1116-6 동춘베스트빌 1동 1층 102호

1.3. 건물용도

다세대주택

1.4. 감정평가액

215,000,000원

1.5. 매각물건

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

남인천농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.8. 건물 및 토지 면적

* 토지면적: 60.55㎡ (약 18.32평)

* 토지대지권: 60.5526㎡ (약 18.32평)

* 건물전용면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

1.9. 건축물 정보

* 건축연도: 2009년 07월 14일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 제1층

* 외벽: 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감

* 창호: 하이새시 창

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 “연수여자고등학교” 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

건물 지하주차장을 통해 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 용도지구 및 사업지역: 고도지구, 일단의 주택단지 조성사업지역, 역사문화환경보존지역(2024-06-10), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2025년 7월 1일 남인천농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025타경1293)으로 경매가 진행 중입니다. 등기부상 소유권보존(2009.07.16), 소유권이전(2010.02.19) 이후 근저당권(2023.06.28, 2024.01.12), 압류(연수세무서장, 연수구, 인천광역시), 가압류(KB국민카드, 삼성화재해상보험, 교보생명보험, 남인천농업협동조합, 국민은행) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매절차로 인하여 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당권(2023.06.28, 84,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

*임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 반드시 주의가 필요합니다. 본건의 경우 임대관계가 미상이므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내역을 사전에 철저히 조사해야 합니다.*

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (별도 명시된 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교(연수여자고등학교) 및 주거단지가 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설과의 접근성은 중간 정도이며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설은 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 동종 건물 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 "동춘베스트빌" 단지 내에서 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 4월 27일: 3층, 전용면적 57.59㎡ (약 17.42평) 매매가 230,000,000원 (평당 약 13,203,000원)

* 2025년 11월 24일: 1층, 전용면적 44.29㎡ (약 13.40평) 매매가 138,000,000원 (평당 약 10,298,500원)

본건은 1층에 위치하며 전용면적 59.66㎡ (약 18.05평)으로, 최근 매매 사례를 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하더라도 비교적 넓은 면적을 가지고 있어 1층 매물의 가격 하한선보다는 높은 시세를 형성할 것으로 보입니다. 3층 매물의 시세(평당 약 1320만원)와 1층 매물의 시세(평당 약 1030만원) 사이에서 본건의 면적과 층수를 고려한 적정 가격을 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 연수여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 노선버스정류장 및 지하주차장 이용이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교가 있어 혐오시설로부터는 안전한 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 정보

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 명도 대상 주택에 실제 임차인이 거주하고 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있었으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정이므로 권리관계 자체는 명확해 보입니다. 다만, 경매 절차 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으므로 최종 잔금 납부 시점까지 등기부등본을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 건물 및 토지 모두 일괄매각 대상입니다. 최근 동일 단지 내에서 1층 소형 면적 매물이 1억 3천 8백만원, 3층 유사 면적 매물이 2억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 1층에 위치하나 면적이 59.66㎡로 비교적 넓어, 1층이라는 점을 감안하더라도 적정 가치를 인정받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있으므로, 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2009년 준공) 다세대주택으로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 동춘동 지역은 재건축/재개발 등 도시 정비 사업의 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 연수여자고등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 최근 실거래가 사례를 바탕으로 합리적인 시세 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 시세 분석을 종합해 볼 때, 본건의 감정가(215,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 동일 단지 내 1층 매물의 가격(44.29㎡ 기준 138,000,000원)과 3층 매물의 가격(57.59㎡ 기준 230,000,000원)을 고려할 때, 본건(1층, 59.66㎡)의 예상 시세 범위는 약 185,000,000원에서 215,000,000원으로 추정됩니다.

특히, 3층 매물의 최근 실거래가(230,000,000원)는 본건의 감정가를 상회하는 수준임을 감안할 때, 시장 상황 및 본건의 명도 용이성 등을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금: 0원 (없음)

따라서, 합리적인 투자 관점에서 205,000,000원 ~ 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인 조사 결과에 따라 명도 비용이 발생할 경우 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.