나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71941 [1] 경기도 남양주시 평내동 601 평내마을신명스카이뷰 1809동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""신촌초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상태는
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 중 17층 1701호로서,
(건물사용승인일 : 2004.09.18)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축
사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)
(남양주신촌초등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교), 절대보호구역
(2012-11-29)(남양주신촌초등학교), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치
제한지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71941 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 601 평내마을신명스카이뷰 1809동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2004년 09월 18일

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "신촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상태는 무난함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 중 17층 1701호 (사용승인일: 2004.09.18). 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 아파트 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추었음.

* 토지형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 남동측 및 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남양주백봉초등학교, 남양주신촌초등학교), 절대보호구역(남양주백봉초등학교, 남양주신촌초등학교), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역.

* 공부와의 차이: 없음.

1.1. 1.주변시설정보

* 교육시설: 남양주신촌초등학교, 남양주백봉초등학교 등

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설

* 도로: 폭 20미터 도로에 접함

* 기타: 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021.04.01. 키움예스저축은행 근저당 (을25)

* 등기부채권 총액: 436,800,000원 (근저당 합계)

* 을25: 297,600,000원

* 을26: 37,200,000원

* 을29: 32,400,000원

* 을30: 69,600,000원

* 경매개시결정 채권자: 키움예스저축은행 (갑5, 2025.07.07.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 대항력이 있는지 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금이 0원이라 하더라도 명도 시점에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.2. 1.권리분석특이사항

* 유동화 물건: 본 건은 채권 유동화 자산이므로, 거래 과정 상의 특수성이 있을 수 있으나 일반적인 경매 절차에 따라 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 주거 지역 내 위치: 평내택지지구 내에 위치한 대단지 아파트의 일부로, 주변 상권은 주로 해당 단지 및 인근 단지 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 위치입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 평내마을신명스카이뷰

* 준공년도: 2004년 (17년차)

* 총 세대수: 738세대 (11개 동)

* 주차대수: 총 557대 (세대당 약 0.75대), 지하주차장 전기차 충전기 15대 설치.

* 관리사무소 연락처: 031-591-1550

* 주변 교육시설: 신촌초등학교, 남양주백봉초등학교

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터

1.4. 1.아파트면적정보

* 본 물건 전용면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

* 토지 지분면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

* 평내마을신명스카이뷰 단지 정보 (총괄표제부 기준):

* 대지면적: 31,824㎡

* 건축면적 (12개동): 5,702.66㎡

* 연면적 (12개동): 85,619.33㎡

* 건물 높이: 45.5m (18층 규모)

1.5. 잠재적리스크

* 임차인 정보 미확인: 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이나 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연차: 2004년 준공으로 17년차 아파트이므로, 향후 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부:

* "경기도 남양주시 평내동 601 평내마을신명스카이뷰 주변 혐오시설" 검색 결과, 현재까지 직접적으로 언급되거나 확인되는 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 답사 시 인근 지역의 개발 계획이나 잠재적 혐오시설 설치 가능성을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 평내신명스카이뷰 아파트 17층으로, 평내택지지구 내 신촌초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 차량 진입이 용이하고 버스 정류장이 인접하여 교통 환경은 무난한 편입니다. 2004년에 준공되어 연식이 있으나, 내부 구조 및 설비는 일반적인 아파트 사용에 문제가 없어 보입니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 그러나 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재된 부분은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 해결 가능하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경도 양호합니다. 종합적으로 볼 때, 권리관계만 명확히 정리된다면 일반적인 아파트 투자 관점에서 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 초등학교 인접 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통의 편리성: 주요 도로망 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 합리적 가격 접근 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 본 건과 동일한 전용면적 59.90㎡의 경우, 2026년 6월에 15층이 32,000,000만원에 거래되었습니다. (같은 면적 17층이 31,000,000만원에 거래된 사례도 있으나, 층수 대비 가격이 이례적으로 낮아 보입니다.)

* 더 넓은 면적(84.94㎡)은 2026년 6월에 7층이 37,800,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 322,000,000원

* 종합 판단:

* 본 건의 감정가(32,200,000만원)는 동일 면적의 최근 거래가(15층 32,000,000만원)와 유사한 수준입니다.

* 본 건은 17층으로, 15층보다 층수가 높아 일반적으로 가치 상승 요인이 있습니다.

* 하지만 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 감안할 때, 무리한 고가 입찰보다는 실거래가와 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가는 최근 실거래가 상단(15층 32,000,000만원)과 감정가(32,200,000만원)를 고려하고, 17층이라는 층수 이점을 반영하여 325,000,000원 내외로 설정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.