나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2474 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 ""차산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층건중 제2층 제202호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경
정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2474 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 2층202호

구분건물: 이노빌 105동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 60.13㎡ (약 18.19평)

건물면적: 54.86㎡ (약 16.60평)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 4층 건물 중 2층

사용승인일: 2017년 11월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

내부 이용상태는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 환경 관련 규제 지역(배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역) 및 수도권정비계획법상의 자연보전권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건의 등기부요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 8월 28일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 167,160,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 약 184,011,241원입니다.

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

인근에 차산초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 시세 분석 및 주변 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 단지 및 연식의 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 늘찬빌 (2017년 건축, 68.12㎡): 2026년 5월 170,000,000원에 거래됨 (약 825만원/평).

- 이노빌 101동 (2016년 건축, 49.52㎡): 2026년 5월 128,000,000원에 거래됨 (약 853만원/평).

- 채움타운 (2016년 건축, 59.175㎡): 2026년 5월 140,000,000원에 거래됨 (약 782만원/평).

본건(이노빌 105동 202호, 54.86㎡)의 감정가는 200,000,000원이며, 평당 감정가는 약 1,205만원입니다.

이는 주변 실거래가 평균 평당가(약 782만원 ~ 853만원) 대비 약 30~40% 이상 높은 수준입니다.

가장 유사한 조건의 이노빌 101동(49.52㎡)이 128,000,000원(약 853만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 각종 개발 제한 규제가 적용되는 지역에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정가(200,000,000원)는 유사 면적 및 연식의 주변 매물 시세(128,000,000원 ~ 170,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임대관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 소재한 다세대주택으로, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 차산초등학교가 인접해 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 상당하며 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 개발 제한 구역에 해당하며 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설 인근에 위치하여 기본적인 주거 편의성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 건물들의 시세는 약 128,000,000원에서 170,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 동일 단지인 이노빌 101동(49.52㎡)이 128,000,000원(약 853만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(54.86㎡, 약 16.6평)의 적정 시세는 약 136,000,000원 ~ 142,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가가 이러한 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있음을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

합리적인 최적 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.