나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63581 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-29 갤러리하우스 204동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재, ""지석2리경로당"" 남서측 인근에 위치하는 갤러리하우스 제204동 제3층 제301호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택,근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
외벽: 드리이비트 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호
구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 정대현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63581 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-29 갤러리하우스 204동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원

* 토지 면적: 51.86㎡ (약 15.68평)

* 건물 면적: 67.83㎡ (약 20.52평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "지석2리경로당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2024.08.01.)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 정대현 씨가 보증금 165,000,000원에 거주 중이었으나, 채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서(2026.05.21.)를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. 임차인 현황 상에도 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 집행 법원 보조자료인 임차인 현황에는 정대현 씨의 전입일자 및 확정일자가 2021년 8월 12일로 기재되어 있으며, 배당신고일자는 2023년 11월 1일입니다.

* 집합건물 등기부요약 상 을7번으로 기재된 정대현 씨의 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 채권 총액은 216,534,546원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건의 감정가는 178,000,000원이며, 전용 면적은 67.83㎡(약 20.52평)입니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 동일 단지인 갤러리하우스 101동(2014년 준공)의 41.2㎡ 면적 물건이 2026년 7월 9일 52,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 시세와 동떨어진 비정상적인 거래로 보입니다.

* 인근 단지인 해가온(2021년 준공, 68.37㎡)은 2026년 5월 5일 365,000,000원(약 534만원/㎡), 바흐더힐(2023년 준공, 67.31㎡)은 2026년 7월 1일 277,000,000원(약 412만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건(2015년 준공 추정)의 감정가는 178,000,000원으로, 면적당 약 262만원/㎡ 수준입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 특히 해가온이나 바흐더힐과 같은 신축 또는 준신축 단지와 비교했을 때 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 "지석2리경로당"이 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* Google 검색 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 택지 개발 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정대현 씨의 보증금 165,000,000원이 존재했으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 법적 검토를 철저히 하여 인수 여부를 최종 확정해야 합니다.

* 최근 실거래가 중 갤러리하우스 101동의 52,000,000원 거래 사례는 시세 왜곡 가능성을 시사하므로, 해당 거래의 특이사항을 파악할 필요가 있습니다.

* 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 인근 신축 빌라 시세를 고려할 때 추가적인 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 다만, 최근 실거래가 중 비정상적인 거래 사례가 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력이 소멸되어 보증금 인수 위험이 없음.

* 감정가 대비 주변 신축 빌라 시세가 높아 시세 차익 기대 가능.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 주거 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 178,000,000원이며, 토지면적 51.86㎡, 건물면적 67.83㎡입니다.

* 주변 시세 및 감정가, 권리 분석 상 인수 부담이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시세 범위를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 160,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

* 최종 제안 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.