나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2634 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 243-24 보학아트빌 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 ""은솔초등학교"" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북동측 인근 경춘로변으로 버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제2층 202호로서,
(사용승인일 : 2017. 04. 14)

외벽 : 벽돌치장 쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5미터 ~ 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임.
(2) 본건 공용부분 및 발코니 확장부분을 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 243-24 보학아트빌 101동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경2634 (1)이며, 감정가는 121,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 31.59㎡ (약 9.55평)이고, 토지 지분 면적 또한 31.59㎡입니다.

건물 면적은 38.18㎡ (약 11.55평)이며, 건물 지분 면적도 38.18㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 김OO이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동 담보로 설정된 물건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "은솔초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 북동측 인근 경춘로 변에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 2017년 04월 14일에 사용 승인을 받았습니다.

토지는 자루형 평지로서 다세대 주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장 도로에 접해 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구)에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 배출 시설 설치 제한 지역, 자연 보전 권역, 공장 설립 승인 지역, 수질 보전 특별 대책 지역(1권역) 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 채권자는 김OO이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김준모 씨가 보증금 160,000,000원, 차임 0원에 2022년 05월 13일에 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. (배당신고일자: 2026-04-30)

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 06월 14일 접수된 김준모 씨의 전세권 설정 (금 160,000,000원)입니다.

이후 2024년 11월 25일 주택도시보증공사의 가압류 (금 3,025,000,000원), 2025년 07월 07일 김준모 씨의 강제 경매 (155,865,546원, 본건 사건), 2025년 07월 16일 국민건강보험공단의 압류 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 한국토지주택공사로부터 임차인 김준모 씨가 작성한 '전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서(2025.11.25.자)'가 제출되어 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 기재되어 있으나, 이러한 서류 제출은 임차인의 보증금 회수와 관련된 복잡성을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 녹촌리 일대는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있는 주거 지역을 형성하고 있습니다.

더불어 점포들이 혼재하여 기본적인 상업 기능도 함께 수행하고 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 은솔초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 경춘로를 통한 교통망도 확보되어 있어 지역 내 상권으로서의 기본적인 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 북동측 인근 경춘로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 진출입도 원활합니다.

교육 시설로는 은솔초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 주거 환경은 아파트와 다세대 주택이 혼재되어 있어 일반적인 주거 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김준모 씨의 존재입니다.

비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, '전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서'가 제출되어 있는 점은 임차인의 권리 행사 및 보증금 반환과 관련된 추가적인 변수나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

또한, 공동 담보 물건으로 설정된 점은 해당 부동산 외 다른 담보 물건의 가치나 처리 상황에 따라 복잡성이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 지역지구 및 각종 제한사항이 다수 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대 주택으로, 비교적 최근인 2017년에 건축되어 주거 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 2,100만원으로 책정되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수될 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

특히 '전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서' 제출 사실은 임차인과의 관계 및 향후 보증금 처리 과정에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 실제 낙찰 후 임차인과의 원만한 해결이 중요하다 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 연도가 2017년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

일반주거지역에 위치하며 아파트 단지 및 점포가 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

서울 및 수도권으로의 접근성이 양호한 지역에 속해 있어 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 경매 진행 과정에서의 인수 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 121,000,000원이며, 최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기에 지어진 인근 다세대 주택의 실거래가격을 고려하였습니다.

본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 예상되므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

본건과 비슷한 면적 및 연식의 인근 다세대 주택 시세, 그리고 해당 물건의 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.