나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3667 [1] 경기도 파주시 법원읍 대능리 218-37 호명힐크라운 103동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2022.08.30)
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지 내 조성된 2필지 일단의 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법
>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 건물명칭은 '호명힐크라운 제103동'이나 외벽에는 '3동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경3667 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

1.2. 물건소재지

경기도 파주시 법원읍 대능리 218-37, 호명힐크라운 103동 1층 101호

1.3. 건물구조 및 용도

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호

용도: 도시형생활주택 (집합건물, 다세대주택)

사용승인일: 2022.08.30

1.4. 면적

토지면적: 184.00㎡ (약 55.61평)

건물면적: 72.16㎡ (약 21.81평)

토지지분: 184㎡

건물지분: 72.163㎡

토지/건물 일괄매각 대상

1.5. 감정가

264,000,000원 (2억 6천 4백만원)

1.6. 특이사항

공부상 건물명칭은 '호명힐크라운 제103동'이나, 외벽에는 '3동'으로 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 소재 '천현초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획

* 일련번호(1),(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km)

* 토지는 완만한 경사지 내 조성된 2필지 일단의 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022-10-19 접수, 수협은행 근저당권 (을1)

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 갑구 권리(소유권이전, 신탁등기말소)와 을구 권리(근저당권) 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 채무액: 244,162,691원

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 공부상 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 거주하는 임차인이 있거나 임대차 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 함. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 상세한 현장 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변시세

제공된 최근 매매 자료는 다음과 같음 (단위: 만원)

* 2026년 1월 11일: 48.53㎡, 2층, 3450 (3억 4천 5백만원)

* 2026년 3월 10일: 79.039㎡, 1층, 4500 (4억 5천만원)

* 2026년 5월 11일: 47.88㎡, 4층, 2750 (2억 7천 5백만원)

* ※ 상기 매매 사례는 본건과 동일 단지가 아닌 인근 지역의 다세대/빌라 사례이며, 건물 연식이 상이함 (1995년~1999년).

4.2. 시세분석

본건(72.16㎡, 2022년 준공)은 제공된 주변 매매 사례(1995년~1999년 준공)보다 건물 연식이 약 20년 이상 신축임.

* 주변 유사 규모, 연식 건물(1995~1999년식, 1층 및 4층 사례)의 평균적인 거래 단가(㎡당): 약 570만원

* 본건 면적(72.16㎡) 적용 시 예상 시세: 약 4억 1천 2백 70만원 (72.16㎡ * 570만원/㎡)

* 본건은 2022년 신축으로, 신축 프리미엄을 고려할 경우 상기 시세보다 더 높게 평가될 수 있음.

* 감정가(2억 6천 4백만원) 대비 최근 시세(4억 1천만원 이상 추정) 간 상당한 격차가 존재함. 이는 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 건물편의시설

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있음.

* 승강기 설비가 설치되어 있음.

5.2. 주변생활편의시설

* 인근 초등학교: 천현초등학교 (남서측 근거리)

* 상업시설: 근린생활시설 혼재 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물명칭표기 오류

* 공부상 건물명칭은 '호명힐크라운 제103동'이나, 외벽에는 '3동'으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재함. (경미한 사항으로 판단됨)

6.2. 임차인 현황 미확인

* 인수 보증금 합계가 '0원'으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 '미상'으로 조사되어 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 보증금/차임은 얼마인지 불분명함. 잠재적인 명도 저항 및 예상치 못한 금전적 부담 발생 가능성이 있음.

6.3. 감정가와 시세 격차

* 감정가(2억 6천 4백만원)와 주변 신축 건물 가치를 반영한 예상 시세(4억 1천만원 이상) 간 큰 차이가 존재. 감정가의 정확성 및 최신 시세 반영 여부에 대한 검토가 필요하며, 이는 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 소멸될 권리가 대부분이므로 권리 분석상의 위험은 낮습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 실제 점유 관계 및 추가적인 부담 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 감정가가 최근 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가 후 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로서 건물 가치 및 상품성이 높음.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 감정가와 실제 시세 간의 격차를 통해 시세 차익 실현 가능성이 있음.

* 도시형생활주택으로 실수요 및 투자 수요가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 264,000,000원

* 주변 유사 규모, 연식 건물(1995~1999년식)의 최근 거래가(2026년 3월, 1층, 79㎡)는 4억 5천만원 수준이며, 이를 바탕으로 본건 면적(72.16㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 4억 1천만원 이상으로 추정됩니다.

* 본건은 2022년 신축 건물임을 감안 시, 실제 시장 가치는 상기 추정치보다 더 높을 수 있습니다.

* 이에 따라, 감정가 이상으로 접근하되, 시세 대비 저평가된 점을 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 350,000,000원 (2억 7천만원 ~ 3억 5천만원)

* ※ 상기 입찰가 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확히 확인 후 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.