나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2627 [1] 경기도 남양주시 다산동 6200 다산타임프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재한 ‘경기남양주 남부경찰서’ 남서측 인근에 위치한 ‘다산타임프라자’내 단위호로서, 인근은 상업 및 업무용 부동산 위주로 형성된 상업지대로 제반 주위환경 대체로 보통시 됨.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 원활하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 대중교통시설과의 거리 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층/지하2층 건물 내 2층 201호로,
외벽: 석재붙임 및 페인팅 등
내벽: 페인팅 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 현황 공실 상태임.

설비내역

본 건물은 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로, 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물은 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 건은 경기도 남양주시 다산동 6200번지, 다산타임프라자 2층 201호에 소재하고 있습니다. 신주소는 경기도 남양주시 다산지금로16번길 43입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 7층, 지하 2층 건물로, 2019년 4월 10일에 사용 승인되었습니다. 건물 총 연면적은 12,572.92㎡이며, 승강기는 2대가 설치되어 있습니다. 건물 용도는 제2종 근린생활시설입니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

본 건의 전유 면적은 102.96㎡ (약 31.14평)이며, 토지 지분 면적은 27.69㎡ (약 8.38평)입니다. 토지는 2필 일단의 장방형으로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건의 감정가는 745,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 임의 경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, '경기남양주 남부경찰서'의 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 주를 이루는 상업지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 건물 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 무난한 편입니다. 다산역이 인근에 위치해 있으며, 8호선 연장선(별내선) 개통으로 서울 강남권 접근성이 향상되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 가능한 권리

감정평가서상 특이사항 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 총 2명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인 이재성: 보증금 40,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입(사업자)일자 2019년 5월 28일. 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

* 임차인 정건섭: 보증금 22,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업자)일자 2025년 1월 15일. 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 4월 1일에 설정된 동부신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 504,000,000원)입니다. 이 외에도 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 경기신용보증재단의 가압류 (38,746,286원), 동부신용협동조합의 임의경매 (459,717,870원) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 542,746,286원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 다산동 일대는 상업 및 업무시설이 밀집된 상업지대로, 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 다산역이 위치하고 있으며, 8호선 연장선 개통으로 서울 접근성이 좋아져 잠재적인 유동인구 증가가 기대됩니다. 다만, 최근 다산신도시 상가 시장은 공급 과잉 및 서울 상권으로의 소비 이탈 현상이 나타나고 있다는 분석도 있습니다. 상권은 지속적으로 변화하므로 향후 발전 가능성을 주시해야 합니다.

5. 생활정보

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 경찰서가 위치하여 치안 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다산신도시 내에는 현대프리미엄아울렛, 이마트, 메가박스, 씨네큐 등 다양한 생활 편의시설과 문화 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 교육 시설로는 남양주다산중학교 등이 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 이재성 씨는 보증금 40,000,000원에 월 차임 2,700,000원을 지급하고 있으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으나, 이는 명도 진행 시 잠재적인 협상 또는 명도 저항의 요인이 될 수 있습니다. 또한, 현재 건물이 근린생활시설로 현황 공실 상태라는 점은 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험에 노출될 수 있음을 시사합니다. 토지이용계획상 상대보호구역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제 사항이 있으나, 이는 건물 자체의 직접적인 사용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 상업지대에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 현 공실 상태는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 명도 소요 시간, 추가적인 명도 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시의 지속적인 개발과 인구 증가에 따른 배후 수요 확보 가능성.

* 인근 대중교통 및 광역 교통망 이용 편리성.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 면적.

* 향후 상권 활성화 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 745,000,000원이며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(이재성)의 보증금 40,000,000원이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 596,000,000원에서 90% 수준인 약 670,500,000원 사이에서 보수적으로 검토하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 명도 가능성, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.