나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63601 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주
위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
제104동 제3층 제303호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(연립주택)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택' 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 도로를 통해 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

2026.06.16.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63601 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 3층303호

건물 용도: 연립주택 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 345,000,000원

토지 면적: 56.45㎡ (약 17.08평)

건물 면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역), 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없음. (인수 보증금 합계 0원)

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 고양시 압류(갑8) 이하 주택임차권(을1), 강제경매(갑11) 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임진주)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-28

* 확정일자: 2020-11-02

* 배당신고일자: 2022-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 2026.06.16.자로 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 임차인이 법적 대항력을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 한 것으로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료(2026년 7월)에 따르면, 유사 물건의 실거래가는 다음과 같음.

* 2026년 7월 14일 거래: 200,000,000원 (전용면적 57.67㎡, 약 17.44평)

* 2026년 7월 8일 거래: 243,000,000원 (전용면적 63.95㎡, 약 19.34평)

* 2026년 7월 1일 거래: 247,000,000원 (전용면적 39.95㎡, 약 12.08평)

본건 물건(건물면적 50.02㎡, 약 15.13평)의 감정가는 345,000,000원으로, 제공된 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보임. 특히, 가장 작은 면적(39.95㎡)의 실거래가(247,000,000원)를 기준으로 평당가를 산정하면 약 20,447,000원/평으로, 본건의 평당 감정가(약 20,199,000원/평)와 유사한 수준임. 이는 해당 물건의 특정 조건이나 시장 상황에 따라 감정가가 책정되었을 가능성을 시사함.

4.2. 건물 정보

본건 물건이 속한 스타팰리스 단지는 2018년 9월 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조의 공동주택(연립주택) 단지임. 총 10개 동에 87세대가 거주하고 있으며, 건축물대장상 104동 3층 303호임.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됨.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 풍동고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수함. 다만, 해당 학교는 법적 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

HUG 임차인과 관련하여 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됨에 따라, 임차인의 보증금 인수 문제는 해소되었음. 그러나 HUG의 변제 이행 과정이나 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

6.2. 기타 리스크

* 감정평가액과 최근 실거래가 사이의 상당한 괴리가 존재함. 향후 시세 변동 가능성 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요함.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 제공된 정보 및 조사 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 비교적 명확하고(인수되는 권리 없음) 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 연립주택임. HUG 임차인 관련 확약서 제출로 법적 위험이 최소화되었으나, 감정가와 실제 시장 시세 간의 괴리가 크다는 점이 주요 고려사항임. 신중한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 권리상 하자가 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 일산동구 풍동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 투자 가치.

* 감정가 대비 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 매물 (시장 가격이 감정가 수준으로 회복될 경우).

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 범위로 추정됨. 이는 가장 높은 가격대의 실거래 사례(39.95㎡, 247,000,000원)를 기준으로 평당가를 환산하여 적용했을 때의 가격대와 유사함. 그러나 다른 실거래 사례(57.67㎡, 200,000,000원 및 63.95㎡, 243,000,000원)를 고려하면 시장 가치는 더 낮을 수 있음. 본 감정가(345,000,000원)와 시세 간의 차이를 감안하여, 투자자는 280,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.