나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63577 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 ""북고양IC"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 중소형 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한
보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 금199,000,000원
범 위 전유부분 전부
임대차계약일자 2021년09월12일
주민등록일자 2021년10월22일
점유개시일자 2021년10월22일
확정일자 2021년09월13일
임차권자 이**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63577 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 90.76㎡ (약 27.46평)

건물면적: 75.55㎡ (약 22.86평)

건축물 정보:

- 건물명: 갤러리하우스

- 건축년도: 2014년 7월 31일 (사용승인일 기준)

- 층수: 지상 4층 건물 중 1층 102호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 특징: 총 2개동, 11세대 규모 (109동 기준 4층, 8세대)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 196,000,000원

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 및 등기부 요약에 따른 권리분석 결과)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주변에는 공동주택, 중소형 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 북고양IC에서 북서측 인근에 자리하며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다. 북고양IC와 인접하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 이전: 최혜영 (2015-02-26), 정동억 (2021-11-17)

- 주택임차권: 이다샘 (2023-10-30 등기, 2021-10-22 전입/개시) - 말소됨.

- 가압류: 주택도시보증공사 (2024-09-12) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-07) - 본건 경매 개시

- 기타 압류 및 가압류 건 다수 존재 (모두 말소 예정)

- 등기부채권 총액: 209,000,000원

3.2. 임차인 분석

- 이다샘: 보증금 199,000,000원, 차임 0원. 등기부상 주택임차권이 등재되었으나, 경매 절차상 말소되었으며, 임차인 현황표상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

- 조운용: 보증금 1,000,000원, 차임 700,000원. 2025년 6월 23일 전입. '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 인수되지 않습니다.

- "특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 등 기재는 초기 정보이거나 경매 절차 진행에 따라 권리가 소멸되었음을 의미합니다. HUG 인수조건 변경은 HUG가 채권을 회수하는 과정에서 발생하는 조건으로, 본건에서는 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (2024-09-12)가 본건의 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 현황상 모두 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 성은힐스토리 (2019년식, 52.165㎡): 2026년 5월 11일, 19,500만원에 거래. (평당 약 373.8만원)

- 힐스토리 (2019년식, 52.222㎡): 2026년 5월 11일, 17,000만원에 거래. (평당 약 325.5만원)

- 해가온 (2021년식, 68.37㎡): 2026년 5월 5일, 36,500만원에 거래. (평당 약 533.9만원)

본건 물건은 2014년 건축된 75.55㎡(약 22.86평)의 다세대주택입니다. 비교적 최신 연식의 해가온 (2021년식)이 높은 시세를 형성하고 있으며, 2019년식 빌라들의 시세가 17,000~19,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 연식이 다소 있으나, 면적이 비교적 넓은 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

최근 전월세 거래 정보는 매매 정보와 동일하게 제공되었습니다. 구체적인 전월세 시세 정보는 별도 확인이 필요하나, 위 매매 시세 및 보증금 정보를 고려할 때, 전세 시세는 1억 5천만원 ~ 2억원 내외, 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 50~70만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

와석초, 운정초, 운정중, 한빛초, 한빛중, 한빛고 등 교육시설이 인근에 위치하여 도보 또는 차량으로 통학이 가능합니다.

5.3. 기타 주변 시설

북고양IC 인접으로 교통이 편리하며, 운정신도시 인프라 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

- HUG 인수조건 변경: HUG가 보증사고 주택을 낙찰받아 채권을 회수하는 과정에서 발생하는 조건으로, 매수인에게 잔액을 청구하지 않는 긍정적인 측면이 있습니다. 다만, HUG가 자체적으로 낙찰받은 물건의 경우 낙찰가율이 상승하는 경향이 있습니다.

- 임차인 정보 불일치: "대항력있는임차인"으로 명시된 특이사항과 달리, 등기부 및 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없으나, 초기 정보 파악 시 혼란을 줄 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

- 신축 빌라와의 가격 격차: 2014년 건축된 본건과 비교하여 최근 신축 빌라들이 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 향후 시세 상승 잠재력은 신축 대비 낮을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

- 주변 공장 및 창고 혼재: 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 중요시하는 수요층에게는 단점이 될 수 있습니다. 다만, 현재까지는 주변 환경이 대체로 무난하다는 평가입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인 관련 정보에 혼선이 있었으나, 권리분석 결과 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 건축된 지 10년이 경과하였으나, 75.55㎡(약 22.86평)의 비교적 넓은 면적과 북고양IC 인접 및 교육시설, 편의시설 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 주변 신축 빌라들의 높은 시세와 비교했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경 물건으로, HUG의 적극적인 채권 회수 및 관리 노력이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

- 임차인 보증금 인수 부담 없음: 권리분석 결과, 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

- 넓은 전용면적: 75.55㎡(약 22.86평)의 면적은 소형 빌라 대비 넓어 가족 단위 실거주 및 임대 수익 측면에서 유리할 수 있습니다.

- 편리한 교통 및 생활 인프라: 북고양IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수하며, 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 편리합니다.

- 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 최근 주변의 신축 빌라 및 유사 연식 빌라의 매매가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 면적과 입지적 장점을 감안하면 시세는 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 연식이 10년 경과하였고, 주변 공장/창고 혼재 등의 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여, 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근을 원한다면 감정가 대비 105~110% 수준인 205,800,000원 ~ 215,600,000원 선에서 고려 가능하며, 적극적인 투자를 고려한다면 240,000,000원 ~ 250,000,000원 선까지도 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.