나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72667 [1] 경기도 양주시 광사동 713 해동마을신도브래뉴 103동 2층 201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72667 [1] 경기도 양주시 광사동 713 해동마을신도브래뉴 103동 2층 201호 아파트 경매

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의정부지방법원 경매1계 2025타경72667 | 소재지: 경기도 양주시 광사동 713 해동마을신도브래뉴 103동 2층 201호 | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 214,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경기도 양주시 광사동 해동마을신도브래뉴 아파트

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 양주시 광사동 713 해동마을신도브래뉴 103동 2층 201호

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72667 (1)

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

건물면적: 84.87㎡ (전용면적)

토지면적: 52.90㎡ (대지권)

소유자/채무자: 민OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정평가 요약 정보

위치 및 주위환경: 광사초등학교 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장 소재 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 제2층 (사용승인: 2009.11.27.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: PVC 창호 등

이용상태: 아파트로 이용 중으로 탐문됩니다.

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생/급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로 '주거용(아파트)' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 단지 서측 및 동측 왕복 3~4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등입니다.

기타참고사항: 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 양주시 광사동 해동마을신도브래뉴 내에 위치하며, 주거 선호도가 높은 아파트 밀집 지역에 속합니다. 인근에 광사초등학교가 있어 학군 접근성이 우수하며, 주변 근린생활시설 및 공원 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경은 양호합니다. 2009년 사용승인된 단지로 비교적 신축 아파트에 속하며, 15층 중 2층으로 저층이지만 선호도에 따라 장점이 될 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로와의 연결성이 양호하여 양주시 내외로의 이동이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자가 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO인 유동화 물건입니다. 유동화 물건은 통상적으로 대출 채권 등이 자산관리회사로 양도된 후 경매가 진행되는 경우이며, 권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 분석은 어렵지만, 매각 대상이 '토지/건물 일괄매각'이므로, 낙찰 시 건물과 토지 모두 소유권을 취득하게 됩니다. 임의경매이므로 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, **정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리를 포함한 전체 등기부등본 확인이 필수입니다.**

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

'폐문부재로 임대관계는 미상'이라는 감정평가서의 내용으로 볼 때, 실제 거주자나 임차인 유무는 현재 불분명합니다. 낙찰자는 **현장 방문, 전입세대 열람 등을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하고 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인**해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 아파트 단지를 중심으로 한 주거 상권이 형성되어 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 가능하며, 대형마트나 쇼핑몰 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 공원

'광사초등학교'가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리합니다. 또한, 주변에 공원이 소재하여 주거 환경의 쾌적성이 높고 여가 활동에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

폐문부재로 인해 거주 상황을 알 수 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 **점유자가 소유자인지 임차인인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.** 점유자가 소유자이더라도 명도 저항이 있을 수 있으므로, 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

5.2. 지역 개발 리스크

본건 토지이용계획에 '택지개발지구', '지구단위계획구역' 등이 포함되어 있어, 이는 양주시의 계획적인 주거 환경 조성 지역임을 의미합니다. 다만, '제2종일반주거지역'으로서 향후 용도 변경에 대한 특별한 리스크는 적으나, 향후 지역 개발의 방향성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동의 **주거 선호 지역에 위치한 아파트**로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 6백만 원으로, 현재 시장 상황 및 시세 대비 적절한 감정가인지의 여부를 확인하는 것이 중요합니다. **권리상 특이사항(유치권, 법정지상권 등)은 보고서에 언급되지 않았으나, 가장 큰 리스크는 현황 파악이 어려운 임대차 관계(명도)입니다.**

6.2. 투자 포인트

주거 환경: 초등학교 인접 및 주거지역 밀집으로 실수요자에게 적합한 입지입니다.

시세 차익 가능성: 최초 경매 진행 물건이므로, 유찰 시 낙찰가에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다. **인근 유사 면적 아파트의 최근 실거래가 및 매물 시세를 확인하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 필수입니다.**

임장 활동: 폐문부재로 인한 내부 구조 및 관리 상태, 그리고 임차인 현황을 파악하기 위한 철저한 임장 활동 및 탐문이 필요합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계