나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12842 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 ""서울숭곡초등학교"" 남측 인근에 소재하는 오피스텔로서, 주위는 오피스텔, 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설-오피스텔로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 9미터 내외, 동측 및 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12842 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층 501호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 171,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

집합건물 총 면적 (참고):

- 대지권면적: 5.23㎡ (약 1.58평) [cite: JSON]

- 전용면적 (건물면적): 14.35㎡ (약 4.34평) [cite: JSON]

- 연면적: 2313.23㎡ (약 699.71평) [cite: JSON]

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260번지, 갤럭시하월곡 A동 5층 501호.

* 주위 환경: 본건은 서울숭곡초등학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 및 건물 상태: 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제5층 제501호입니다.

* 인접 도로: 본건은 북측으로 약 9미터 내외, 동측 및 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2022-09-15)

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (주식회사이에이치건설, 2020-10-14)

* 소유권이전 (고완석, 2021-02-09, 매매금 149,000,000원)

* 주택임차권 (곽원경, 149,000,000원, 말소. 전입 2021-02-10, 확정 2020-12-21)

* 압류 (강서세무서장, 2022-09-15, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 149,000,000원, 말소) [cite: 등기부요약]

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽 (주택도시보증공사)

* 보증금: 149,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-10

* 확정일자: 2020-12-21

* 배당신고일자: 2023-03-17

* 비고: 임차권등기가 말소된 상태이나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있다고 명시되어 있습니다. 다만, 2026년 2월 26일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없다고 판단됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-11

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 권리분석: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 곽 은 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항할 권리가 없으며, 이 또한 대항력이 없습니다. 따라서 매수인은 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 서울숭곡초등학교 인근의 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 임대 수요: 해당 지역은 소형 오피스텔에 대한 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 서울숭곡초등학교가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서울숭곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 지역 내에 있어 상점, 식당 등 이용이 편리할 것으로 보입니다. (상세 정보는 추가 확인 필요)

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 주요 도심 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 설비 작동 여부, 내부 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없어 입찰 시 유의해야 합니다.

* 현황 주거용 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 관련 문제나 과태료 부과 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 임차인 확약서 확인: 임차인 곽 의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서의 유효성 및 이행 여부를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 도시 지역 상황을 미루어 볼 때, 인접한 혐오시설은 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치한 신축(2020년 준공)에 가까운 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 불가하며 현황 주거용으로 이용되는 점, 임차인의 확약서 내용 검토 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 및 투자 목적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 준공 연도가 비교적 최근(2020년)으로 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 14.35㎡ (약 4.34평)의 소형 오피스텔입니다.

* 최근 조사된 인근 유사 오피스텔의 시세는 3.3㎡당 약 1,800만원 ~ 2,300만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 기준으로 추정 시세는 약 8,680만원 ~ 9,982만원 수준입니다.

* 본건의 감정가 171,000,000원 (3.3㎡당 약 3,940만원)은 최근 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 리스크 고려:

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성.

* 임차인 확약서의 실제 이행 여부 및 관련 분쟁 가능성.

* 공부상 업무시설이나 현황 주거용 이용에 따른 잠재적 이슈.

* 예상 입찰가:

* 감정가가 시세 대비 높으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 시세 및 제반 리스크를 고려하여, 감정가의 55% ~ 67% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 이는 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 115,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.