나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51648 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층810호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 지하철3호선 녹번역 북서측 인근에 위치하고 있으며
본건의 주변으로는 접면도로 등에 따라 주상용 건물, 각종 주거용건물, 상업용 혹은 업무용
건물, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 내 8층 810호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 나무목창호 및 새시창호 등임.

이용상태

본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서 공부상 주용도가 교육연구및복지시설(노인복지시설) 및
제2종근린생활시설인 건물(시니어캐슬 클라시온)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 세로 수준의 포장도로(은평로21길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51648 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층810호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설)

감정가: 984,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하4층/지상12층 건물

준공연도: 2006년 1월 20일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층810호에 위치하고 있음.

* 지하철 3호선 녹번역 북서측 인근에 자리하며, 도보 약 10분 거리에 위치함.

* 주변으로는 주상용 건물, 각종 주거용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함 [cite: user input].

* 단지 뒤편으로 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 은평구청, 사회복지관, 보건소, 예술회관 등 공공기관 및 문화시설이 인근에 위치함.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 내부순환로 홍제IC가 가까워 서울 도심 및 경기 지역으로의 이동이 편리함.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함 [cite: user input]. 건물은 12층 규모로 건축되었음.

* 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 본 건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 김 (전입일자 2016-08-31): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 주식회사오케이대부캐피탈교대: 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

말소기준권리: 2015-04-28 접수, 세검정새마을금고 근저당권 (342,960,000원).

경매 신청 채권자는 세검정새마을금고이며, 채권액 278,656,540원임 [cite: user input].

이 외 다수의 근저당권, 전세권, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액 합계: 727,960,000원 [cite: user input].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 녹번역 인근 지역은 지하철 3호선을 이용하는 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 역세권 상권의 특징을 보임.

* 주거, 상업, 업무, 생활편의시설이 복합적으로 분포하여 배후 수요가 안정적임 [cite: user input, 13].

* 단지 내 편의시설(레스토랑 등)을 갖춘 실버타운으로, 특정 고객층을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있음.

* 주변 대단지 아파트들은 고정적인 소비층을 제공함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역을 통한 강남, 종로 등 도심 접근성이 우수함.

* 편의시설: 단지 인근에 공원, 은평구청 등 공공시설이 위치함.

* 의료: 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원까지 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 의료 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 '노유자시설'로, 일반 주거 또는 상업 시설 대비 처분 시 시장의 수요가 제한적일 수 있음.

* 해당 건물(시니어캐슬 클라시온)의 다른 호실들에서 다수의 경공매가 진행된 이력이 있어, 건물 전반의 재정적 어려움이나 물건 공급 과잉 가능성을 시사함.

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 용도지역 내에 12층 건물이 위치하고 있어, 향후 건축 관련 규제 적용에 대한 검토가 필요할 수 있음 [cite: user input, 2].

* 임대 관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요하나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보임 [cite: user input].

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 3호선 녹번역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경과 녹지 공간, 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다.

* 용도는 노유자시설로 특정 수요층을 대상으로 하지만, 해당 건물 내 다수의 경공매 물건이 존재하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없어 법적 리스크는 적은 편입니다.

* 다만, 시설의 특성 및 건물 내 재정적 어려움으로 추정되는 경공매 물건의 다수 출현은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 중심부 접근성이 뛰어난 지하철 3호선 녹번역 역세권 입지.

* 단지 인근의 쾌적한 녹지 환경 (녹번동 근린공원) 및 다양한 생활 편의시설.

* 토지 및 건물을 일괄 매각하여 온전한 소유권을 확보할 수 있음 [cite: user input].

* 말소될 권리가 대부분이어서 법적 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계 [cite: user input].

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 984,000,000원입니다 [cite: user input].

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 본건의 낙찰가율 추이, 건물 내 다른 경공매 물건들의 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 해당 건물 내 경공매 물건이 다수 존재하는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서의 낙찰 가능성도 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.