나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10708 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제16층 제1604호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10708 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제16층 제1604호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10708
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 317 우장산 자하클래식, 제16층 제1604호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10708 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 317 우장산 자하클래식, 제16층 제1604호 | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 122,880,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10708 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제16층 제1604호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지 면적: 2.59㎡ (약 0.78평)

건물 면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 공원, 업무시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 편리한 편입니다. 물건의 남동측으로는 약 35미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기를 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인에게 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 없애기 위한 조건으로 해석됩니다. 따라서 낙찰자는 명도를 원활하게 진행할 수 있을 것으로 예상되나, 세부적인 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

강서구청 인근 지역은 행정타운의 기능과 더불어 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔의 경우, 관공서 및 주변 상업 시설 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 우수하며, 이는 오피스텔의 임대 가치에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 건물 및 토지 현황

토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지하 2층/지상 19층 건물 내 제16층 제1604호로, 2020년 8월 28일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 생활 정보

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 서울특별시 강서구의 주요 도심 지역으로, 강서구청을 비롯한 각종 행정기관과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이를 기반으로 한 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 위치한 우장산 공원은 주민들에게 휴식 및 여가 공간을 제공하며, 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 고려사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각’입니다. 이는 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 소지를 최소화하는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 관련 서류 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 세부 사항을 명확히 확인해야 합니다.

현재 조사된 주변 환경에서는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 파악되지 않아 환경적인 리스크는 낮다고 판단됩니다. 건물 준공연도가 2020년으로 비교적 최신 축에 속해 건물 노후도에 따른 직접적인 리스크는 적을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 준신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉시 임대 수익 창출 및 가치 유지에 유리합니다.

2. 역세권 인접 및 우수한 교통망: 강서구청 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

3. 안정적인 배후 수요: 관공서, 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 명도 리스크 완화: 임차인의 대항력 포기 조건으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주요 업무 및 상업 지역에 위치한 준신축 오피스텔로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 그리고 비교적 명확한 권리 관계(대항력 포기 조건)는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다. 주변 환경에 혐오시설이 없어 쾌적한 거주 환경을 제공하며, 향후 지역 개발 가능성 또한 긍정적입니다. 감정가 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익과 함께 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계