나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제6층 제601호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제6층 제601호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경10779
- 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-25 케이씨타운, 제6층 제601호
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매16계 2025타경10779 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-25 케이씨타운, 제6층 제601호 | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 296,800,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 기본 정보
1.1. 사건번호
서울남부지방법원 2025타경10779 (1)
1.2. 소재지
서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제6층 제601호
1.3. 용도
다세대주택
1.4. 감정가
371,000,000 원
1.5. 토지면적
20. 85㎡ (약 6.31평)
1.6. 건물면적
29. 86㎡ (약 9.03평)
1.7. 매각대상
토지/건물일괄매각
1.8. 경매구분
부동산강제경매
1.9. 채권자
주OOOOOOO
1.10. 특이사항
HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권
1.11. 주의사항
임차인 배지은의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
2. 감정평가서요약
2.1. 위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남서 측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
2.2. 교통상황
대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
2.3. 건물의 구조
대상건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층, 도시형생활주택(다세대주택) 내 제6층 제601호로서 ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2022.07.29.임)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : (정보 없음)
창호 : 샷시창호 등 임.
2.4. 이용상태
대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
2.5. 설비내역
대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지상1층에 주차장시설 등이 되어 있음.
2.6. 토지의 형상 및 이용상태
대상건물의 토지는 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
2.7. 인접 도로상태등
대상건물의 북동측으로 곰달래로49가길의 아스팔트 포장도로에 접함.
2.8. 토지이용계획 및 제한상태
대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 기호 1은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호2는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
2.9. 공부와의 차이
없음.
2.10. 기타참고사항(임대관례 및 기타)
(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.
(2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.
3. 입지조건
본건 물건은 서울신정고등학교 남서측 인근에 위치한 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.
4. 권리분석
본 경매 물건은 '대항력 있는 임차인'과 '선순위 임차권'이 존재하며, 특히 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 구체적으로, 임차인 배지은의 주택임차권 승계와 관련하여, 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 관련 문제를 직접적으로 해결하거나, HUG와의 협의를 통해 명확히 해야 할 필요성을 의미합니다. 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수하게 되지만, HUG의 조건 충족 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 시 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다.
5. 상권분석
물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거 지역입니다. 다만, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.
6. 생활정보
교육 시설로는 인근에 서울신정고등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까이 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 생활에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.
7. 잠재적 리스크
본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 복잡한 임차권 관계와 HUG 관련 매각 조건입니다. 임차인의 대항력 인수와 HUG의 조건(보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)을 매수인이 어떻게 처리해야 하는지에 대한 명확한 이해와 대비가 필요합니다. 명확한 사전 조율 없이는 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, '공항 관련 보호구역' 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축 등에는 제한이 있을 수 있습니다. 임대 현황 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 혹은 임차인이 거주 중인지, 거주 중이라면 그 상태는 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재함을 시사합니다.)
8. 종합 의견
본 물건은 서울 강서구에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'과 HUG 관련 복잡한 매각 조건으로 인해 권리 분석 및 낙찰 후 명도에 상당한 주의와 추가적인 검토가 요구됩니다. 특히 HUG가 제시한 조건의 이행 여부가 매수인의 실질적인 취득 비용 및 리스크에 큰 영향을 미칠 것입니다. 이러한 부분을 명확히 해결할 수 있다면, 서울 시내의 소형 주거 상품으로서 가치를 지닐 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
9. 투자 포인트
신축급(2022년 준공)이라는 점과 서울 시내라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 임차권 및 HUG 관련 이슈를 성공적으로 해결할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 소형 면적(전용 약 9평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 고려할 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 HUG와의 협의 결과, 임차인과의 원만한 해결 방안, 명도 비용 등을 종합적으로 산정하여 총 취득 원가를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매16계