나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10790 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 '까치산역(2호선 및 5호선)' 및
노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2016-01-14)

외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 7필지 일단의 세장형 토지로서,
도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와
각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 7필지 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10790 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

작성일: 2026년 01월 23일

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.44㎡ (약 6.2평)

토지지분: 20.44㎡ (약 6.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.12㎡ (약 10.0평)

건물지분: 33.12㎡ (약 10.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 다안빌라트

건축년도: 2016년 01월 14일

동: 제101동

호수: 제304호

해당 층: 3층

총 층수: 6층 (지하 1층 포함)

건축구조: 철근콘크리트구조

대지면적 (총괄): 763.4㎡

건축면적 (총괄): 452.4㎡

연면적 (총괄): 1774.79㎡

세대수 (총괄): 29세대

주차대수 (총괄): 25대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통 이상입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사다안산업개발)

* 소유권이전 (김경국)

* 주택임차권 (을1): 김은수, 210,000,000원, 인수 (전입일자: 2016-10-17)

* 가압류 (갑5): 주택도시보증공사, 200,000,000원, 말소 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑6): 김은수, 210,000,000원, 말소

* 압류 (갑7): 인천세무서장, 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김은수

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-17

* 확정일자: 2016-10-10

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 있음 (전입일자 2016-10-17 기준)

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을1), 말소: 인수

* 물건명세서 상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황 섹션에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '을1 주택임차권'의 말소 구분이 '인수'로 되어 있으며, 물건명세서에도 '잔액 인수' 가능성이 명시되어 있어 상충되는 정보입니다. 일반적으로 등기부상 '인수' 표기와 물건명세서 내용이 우선시되므로, 본 임차인의 보증금 210,000,000원 중 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (갑5, 2023-05-16 접수)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑6, 갑7은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 예상 권리: 김은수 임차인의 주택임차권 (을1). 보증금 210,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

까치산역 주변으로 상업 시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울신정초등학교와 인접하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 설비

본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 승강기 시설이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김은수 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 매수 비용 발생을 의미하며, 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와는 상반되므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당 현황 및 인수되는 정확한 보증금액을 확인해야 합니다.

6.2. 개발 제한 리스크

* 토지이용계획 상 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(공항)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 특히 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등은 건축이나 이용에 제한이 따를 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2016년)되어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김은수의 보증금 210,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부와 물건명세서상 보증금 인수 가능성이 높게 나타나므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 예상 투자 비용이 크게 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2호선, 5호선)에 인접한 입지

* 2016년 건축된 비교적 신축 건물

* 주거 밀집 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년 건축된 '더원' 빌라트(전용면적 19.98㎡)가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(33.12㎡)은 공급 면적으로 추정되며, 전용 면적은 약 6~8평 수준일 것으로 예상됩니다. 이를 감안하면 현재 시세는 216,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 김은수의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 낙찰가 외 추가적인 매수 비용이 발생할 수 있습니다.

만약 보증금 210,000,000원을 매수인이 전부 인수해야 한다면, 총 지출액은 '낙찰가 + 210,000,000원'이 됩니다. 현재 시세가 216,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가는 6,000,000원 이하로 책정되어야 하는데 이는 현실적으로 어려운 수준입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최우선이고 확실하다면, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다고 가정하고, 감정가 230,000,000원 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

230,000,000원 * 0.8 = 184,000,000원

230,000,000원 * 0.9 = 207,000,000원

하지만 보증금 인수 리스크를 완전히 배제할 수 없으므로, 최대한 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

만약 보증금 인수 리스크가 실제로 존재한다면, 현재 감정가로는 실익 확보가 어려울 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 리스크가 없다고 가정할 경우,

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

[매우 중요] : 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 기반한 것이며, 실제로는 등기부상 '인수' 표기 및 물건명세서 내용을 고려할 때 보증금 210,000,000원 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 낙찰가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어야만 수익성이 확보될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당 여부 및 인수되는 정확한 금액을 최종 확인하고, 총 투자 비용을 산정하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.