나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10774 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 1536 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.07.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 건으로서,
(사용승인일 : 2022.01.21)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

지하1층 근린생활시설(사무소) 3개호
지상1층 근린생활시설(사무소) 3개호
지상2층 근린생활시설(사무소) 4개호
지상3층 단독주택(다중주택) 4개호
지상4층 단독주택(다중주택) 4개호
지상5층 단독주택(다중주택) 5개호로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

부합물 및 종물

대상건물 옥탑1층에 제시외건물 ㄱ(판넬조 판넬지붕, 주거용, 70㎡), 제시외건물 ㄴ(판넬조 판넬지붕, 다용도실, 5㎡)이 소재하며, 후첨 ""건물개황도"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

지하1층 ~ 지상5층 각 층 호수의 표기 및 일부 호수 출입구 위치 등은 건축물현황도와 상이한 바 후첨 ""건물개황도 및 내부구조도""에 도시하였으니 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10774 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 1536

물건종별: 다중주택

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 457.01㎡ (약 138.27평)

감정가: 3,892,727,280원 (약 38억 9272만원)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

1.1. 입지조건

서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 서울의 주요 생활권 중 하나입니다. 교통망으로는 대중교통 이용이 편리한 환경을 갖추고 있을 것으로 예상되며, 이는 서울 시내 접근성을 높여주는 요소입니다. 주변은 일반적인 도시 환경을 갖추고 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 해당 주소지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 장OOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 1월 20일 접수된 주식회사지원파이낸셜대부의 근저당권(2,020,800,000원)입니다. 토지 및 건물 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 매수인이 인수해야 할 부담이 없습니다.

임차인 현황:

* 등기부 및 임차인 현황상 다수의 임차인이 확인되나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 및 차임에 대한 법적 권리가 승계되지 않음을 의미합니다.

* 따라서, 인수해야 할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

* 일부 임차인(김은중, 유병록, 전지혜)은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본건은 일괄매각으로 토지와 건물 전체가 매각 대상이며, 옥탑의 제시외 건물(주거용 70㎡, 다용도실 5㎡)도 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설 및 다중주택으로 복합 용도 사용 중으로, 주거와 상업 기능을 동시에 갖추고 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 신길동 지역은 주거 밀집 지역이면서도 영등포구의 중심 상권과 인접하여 상업 시설 이용이 편리한 특징을 가집니다. 근린생활시설(사무소)은 외부 고정 수요를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있으며, 다중주택으로서의 주거 임대 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

신길동 일대는 서울의 주요 생활권으로, 백화점, 대형마트, 병원, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 학교가 다수 분포하여 주거 환경으로서의 안정성을 더하며, 지하철 및 광역 교통망 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 옥탑 부분(주거용 70㎡, 다용도실 5㎡)이 판넬조로 되어 있으며, 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 건물 철거, 증축, 개축 등 건축 관련 행위 시 문제가 될 수 있으며, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 지하 1층부터 지상 5층까지 각 층의 호수 표기 및 일부 호수 출입구 위치가 건축물현황도와 상이하다는 점은 추후 임대차 계약, 관리, 또는 명도 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 경매 진행 시 철저한 재확인이 필요합니다.

* 다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 시간 지연이나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 철근콘크리트 구조의 다중주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 신축 연식 대비 비교적 양호한 상태로 평가됩니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 수익성이 기대됩니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되며, 임차인들의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담이 없는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 위반건축물 존재 및 공부와의 차이점은 매각 이후 주의 깊게 살펴보고 처리해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근(2022년)에 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 승강기 등 현대식 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주거(다중주택)와 상업(근린생활시설) 공간으로 구성되어 있어, 다양한 임대 수익원 확보가 가능합니다.

* 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 전 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 서울 시내, 특히 영등포구라는 지리적 이점을 활용한 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,892,727,280원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례(JSON 정보)를 분석한 결과, 비교 대상 물건들은 연식 및 규모 면에서 본건과 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본건은 신축 연식(2022년), 대지 및 건물 규모, 그리고 서울의 주요 지역(영등포구)이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준은 적정하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 위반건축물, 공부와의 차이 등의 리스크 요인을 고려하고, 경매 특성상 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 구체적인 예상 입찰가는 약 35억 원 ~ 39억 원 수준으로 고려해볼 수 있습니다. 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.