나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10579 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-18 신성네오빌 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 층/지상 7층 건내 제7층 제702호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10579 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-18 신성네오빌 제7층 제702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 14.46㎡ (약 4.37평)

건물면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 층/지상 7층 건물 내 제7층 제702호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 토지는 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 오 입니다. 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 등기 기록이 있으며, 말소기준권리는 오 의 강제경매개시결정(2025타경10579)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 1순위: 주택임차권 (오태석), 임차금액 278,250,000원, 전입일자 2020-11-13, 확정일자 2020-09-29. 본 임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 4순위: 강제경매 (오태석), 권리금액 289,516,986원. 이는 본 경매의 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석 요약:

오태석 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 278,250,000원 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리(을구 1순위)가 있습니다. 다만, 본 경매의 채권자이자 임차인인 오태석이 자신의 채권(289,516,986원)을 회수하기 위해 임의경매를 신청한 것으로 추정됩니다. 따라서 경매 낙찰 대금으로 임차인의 배당금이 전액 변제될 경우, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 가능성이 높습니다. 하지만 배당 순위 및 배당표 확정 시까지 인수 여부는 불확실하므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시된 부분은, 위와 같은 상황을 고려하여 실제 매수인이 부담할 추가적인 보증금은 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 830-5번지 "M펠리체"(2018년 건축, 37.05㎡)가 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 8,100,000원 수준입니다.

* 2026년 5월, 화곡동 343-28번지 "한양"(2000년 건축, 53.84㎡)이 255,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 956-27번지 "기린아트빌라"(1995년 건축, 41.32㎡)가 169,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2018년 건축된 도시형생활주택으로 전용면적 24.16㎡입니다. 최근 거래된 "M펠리체"와 건축 연도가 동일하고 면적이 더 큰 물건이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(261,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. "M펠리체"의 거래가를 본건 면적에 맞춰 환산하면 약 195,700,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09)으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 재건축 또는 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 지정은 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오태석 임차인의 보증금(278,250,000원)이 감정가(261,000,000원) 및 추정 시세(약 195,700,000원)보다 높아, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 채권자 본인이 임차인인 점을 감안하면 실제 인수 금액은 0원이 될 가능성도 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라지므로 주의가 필요합니다.

* 높은 감정평가액: 유사 신축 건물의 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 재매각 시 시세차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 지구 지정 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 자산 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 건축)이고 전용면적이 작아 1인 가구에 적합한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 최근 인근에서 신축 다세대 주택이 거래된 사례가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 감정평가액은 주요 위험 요소입니다. 임차인 인수 보증금 발생 여부를 면밀히 파악하고, 주변 실거래가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신식이며 관리가 용이합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등 소형 주택 수요에 부합하는 전용면적 24.16㎡입니다.

* 교통 편리성: 지하철역(까치산역)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 261,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 신축 건물(M펠리체)의 거래가(37.05㎡ 기준 300,000,000원)를 본건 면적(24.16㎡)에 맞춰 환산 시 약 195,700,000원 수준으로 추정되는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(이 경우 실제 인수 보증금 0원 예상)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

채권자가 임차인 본인이며, 임차인의 채권액이 임차보증금보다 높아 경매 대금으로 임차보증금이 전액 변제될 것으로 예상되는 바, 매수인이 부담해야 할 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 판단합니다. 이에 따라, 본건의 시세 및 감정가를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

감정가 대비 할인율을 적용하고, 주변 시세 대비 보수적인 접근을 고려할 때, 예상 입찰가는 대략 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

본 제안가는 시장 상황 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.