나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145909 [1] 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제101동 제5층 제502호 (화곡동, 삼성쉐르빌) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신월초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 아파트 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한
편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일:2020.06.26.)

외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(2):본건은 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(2):본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145909 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 배OO (부동산등기부상 채권자로는 배성진이 기재되어 있으며, 강제경매 신청인 또한 배성진으로 확인됨)

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제101동 제5층 제502호 (화곡동, 삼성쉐르빌)

* 건물명: 삼성쉐르빌 101동 502호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물물리적 용도는 다세대주택)

* 사용승인일: 2020년 06월 26일

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호

* 건물 총 층수: 6층

* 전유부분 면적: 29.98㎡ (약 9.08평)

* 전유부분 등기부상 면적: 29.98㎡

1.3. 토지정보

* 토지면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

* 토지지분: 20.0218㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.4. 건물정보 (요약)

* 외벽: 석재붙임마감 등

* 창호: 새시창호마감

* 내부상태: 다세대주택으로 이용중 (호별배치도 및 내부구조도 참조)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

1.5. 매각조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 278,000,000원

* 감정평가서 요약: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정 양호함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위로는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

* 본건으로 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

* 본건은 북측 및 남측으로 포장도로와 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 본건은 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리(2022.02.08. 포천세무서장의 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(배성진, 270,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미경

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-03-26

- 대항력: 없음

* 임차인: 배성진

- 보증금: 270,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-02-09

- 확정일자: 2021-01-25

- 배당신고일자: 2023-08-14

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 보증금 270,000,000원

3.3. 말소기준권리

* 포천세무서장의 압류 (접수일자: 2022-02-08)

3.4. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (배성진): 권리금액 270,000,000원.

- 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수함.

- 주의: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 인수되는 보증금 270,000,000원이 있으므로, 입찰 시 총 인수 금액을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지도 검색 결과, 반경 1km 이내에 다수의 마트, 병원, 은행, 음식점 등이 소재하고 있음.

4.2. 이용현황

* 주변은 주로 주거용 건물과 일부 상업용 건물이 혼합된 형태를 보임.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 비교적 최근에 건축된 신축 다세대주택의 경우 3.3㎡당 800만원 이상의 시세를 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리함. (지도 검색 결과 기반)

5.2. 교육시설

* 본건 남서측 인근에 신월초등학교가 소재함.

* 인근 학교 정보는 지도 검색 결과 상세 확인 필요.

5.3. 주변 개발 계획

* 강서구 화곡동 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 재건축 및 신규 주택 공급 관련 개발 계획이 있을 수 있음. (추가적인 개발 계획 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 보증금 관련

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 배성진 씨의 보증금 270,000,000원입니다.

* 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 이는 매수인의 총 투자금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 등이 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 강서구 전반적으로 기피 시설 집중 우려에 대한 뉴스가 존재하며, 생곡 소각장 확장 문제 등이 언급된 바 있습니다. 이는 간접적인 지역 환경 영향으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 2020년 신축된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 위치 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 인수된다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다.

* 이는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이며, 이 점을 고려하지 않은 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점 요약

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 상태 양호 예상.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간 수요 존재 가능성.

* 강서구 지역의 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사한 연식과 면적의 다세대주택(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 1]

* 이를 바탕으로 본건(29.98㎡)의 현 시세는 약 240,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정됩니다. (3.3㎡당 약 800만원 수준 적용 시)

* 이는 감정가 278,000,000원과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 총 예상 인수 금액 = 입찰가 + 인수 보증금

* 인수 보증금: 270,000,000원

* 예상 시세: 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원

* 상기 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 인수해야 할 보증금보다 낮거나 거의 유사한 수준입니다.

* 따라서, 본건의 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세(240,000,000원 ~ 250,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 입찰가에 인수 보증금 270,000,000원을 더했을 때, 그 총액이 240,000,000원 ~ 250,000,000원을 넘어서는 경우, 실질적으로 낙찰받을 경우 손해가 발생합니다.

* 현실적으로, 인수 보증금을 고려하면 입찰가의 상한선은 0원에 수렴해야 합니다.

* 그럼에도 불구하고, 투기적 목적 또는 낙찰 가능성을 고려하여 최소한의 금액으로 입찰을 시도한다면, 감정가의 10% ~ 20% 수준인 약 28,000,000원 ~ 56,000,000원 선을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 동반하며, 시세 차익보다는 명도 및 권리관계 해결에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 권장 입찰가: 0원 ~ 10,000,000원 (투기성 또는 인수 후 채권 확보 목적)

* 현실적인 조언: 본건은 인수되는 보증금이 물건의 가치보다 높아, 신중한 접근이 필수적입니다. 입찰을 진행할 경우, 최악의 경우를 상정하고 총 투자금액을 철저히 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.