나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10828 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10828 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10828 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16 애즈무드, 제3층 제304호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 173,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제3층 제304호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10828 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 감정가는 217,000,000원입니다.

토지 면적은 12.80㎡ (약 3.87평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제3층 제304호이며, 2021년 7월 15일에 사용승인을 받았습니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

토지는 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리 분석

본건 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인에게는 부담이 될 수 있는 조건이므로, 입찰 전 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최근이므로, 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권 분석

본 건이 소재한 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 신정초등학교가 위치해 있어 학생 및 학부모 관련 수요가 있을 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 배후 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활 정보

본건은 신정초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근 도로망을 통해 시내외로의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 이는 명도 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

화곡동 지역은 주택 밀집도가 높아 주차 공간 부족 등의 생활 불편이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물이며, 교육 시설과 편의시설이 인접하여 주거 가치가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 매각 조건은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 이 조건으로 인해 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항과 화곡동 지역의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 건물이라는 점은 장점입니다.

신정초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 수요는 있을 것으로 보입니다.

입찰 전, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

매각 조건에 따른 위험 부담을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰한다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

주변의 도시형생활주택 수요 및 공급 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계