나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10817 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10817 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10817
• 주소: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호
• 감정가: 398,000,000원
• 최저가: 318,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10817 | 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호 | 감정가: 398,000,000원 | 최저가: 318,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10817 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건은 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호로서, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 건입니다. 소유자 및 채무자는 변OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 398,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건의 토지면적은 9.09㎡ (약 2.75평), 건물(전용)면적은 25.93㎡ (약 7.84평)입니다. 해당 건물은 2021년 12월 01일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 12층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 해당 면적은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 통상의 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 핵심 주의사항

가장 주목해야 할 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 통상적인 경매 물건에서는 보기 드문 조건으로, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 채무가 *없음*을 의미합니다. 다만, 입찰 전 관련 서류를 통해 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울 지하철 9호선 급행 정차역인 '염창역' 북서측 인근에 위치하며, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 동 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 주위는 다세대, 연립, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

염창역 상권을 이용할 수 있어 기본적인 근린생활시설은 풍부하며, 주변에는 편의점, 할인마트, 다이소, 맥도날드, 각종 병원 등 생활 편의시설이 도보 거리에 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 감정평가서 및 외부 정보 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획상의 특징

본 물건의 토지는 도시지역 및 *준공업지역*에 해당하며, 이는 주거 외에 산업 및 상업 시설이 혼재될 수 있는 지역임을 시사합니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 적용되나, 이는 서울시 준공업지역의 일반적인 규제사항입니다. 인접 도로 상태는 북서측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본 사건은 채권자가 법원에 강제 집행을 신청한 *부동산강제경매* 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일 인물이므로 통상적인 경매 진행 절차에 따르며, 복잡한 소유권 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 관련 리스크 (매각 조건의 이해)

가장 중요한 권리 분석 항목은 '주의사항'에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건입니다.

임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환 청구를 하지 않는다는 조건으로 매각이 진행되는 경우, 낙찰자는 임차보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다. 이는 일반적인 권리관계의 복잡성을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 법원 경매 정보지 상의 최종 매각 조건을 재차 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 *준공업지역*에 해당하여 향후 개발 시 주거 외 용도의 건축물 유입 가능성이 있습니다. 또한, 다세대주택의 특성상 향후 매매 시 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 9호선 염창역 급행 역세권 (도보 이동 가능)이라는 점은 높은 투자가치로 직결됩니다.

신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 건물 상태가 양호하며, 풀옵션 생활이 가능한 도시형생활주택/다세대 구조는 임차인 유치에 매우 유리합니다.

명확한 권리관계: 임차보증금 인수 조건이 없는 것으로 확인된다면, 권리 분석의 리스크가 획기적으로 낮아져 초보 투자자에게도 매력적입니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 우수한 교통 환경과 준공업지역의 잠재력을 갖춘 신축급 다세대주택입니다. 특히 임차보증금 관련 인수 리스크가 배제되는 조건부 매각 건이므로, 높은 경쟁률이 예상됩니다. 실수요 및 임대수익을 목적으로 하는 투자자 모두에게 적합하며, 현재 감정가를 기준으로 하되 주변 매매 시세 및 전월세 가격을 면밀히 조사하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 시세 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있도록 신중한 입찰 전략을 추천합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계