나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10823 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철9호선 등촌역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층 지상10층 건내 제9층 제901호로서
외벽: 외장석재붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 업무시설 및 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 양천로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10823 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로 665)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설 포함)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적 (전용면적): 20.79㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 염동초등학교 서측 인근 지역에 속합니다.

주변으로는 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 물건지 남서측으로 양천로와 직접 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑3)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되는 권리로는 을3 주택임차권 (김가희, 2024년 5월 3일 접수, 말소 예정) 및 그 이후의 모든 권리가 해당됩니다.

현재 파악된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김가희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 379,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 이승우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 25일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦음에도 불구하고 대항력이 있다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 특별매각조건 및 임차인 현황 분석 결과에 따른 것입니다.

1.3. 상권분석

최근 인근 지역(염창동)의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2025년 5월 7일, 도화엘리시아(2015년 건축, 41.18㎡)가 3.8억원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가와 동일한 수준입니다.

2025년 5월 15일, 미화빌라A동(1996년 건축, 63.17㎡)은 3.6억원에 거래되었습니다.

2025년 7월 4일, 현대빌리지(1993년 건축, 38.73㎡)는 1.68억원에 거래되었습니다. (건축 연도, 면적, 입지 차이 고려 시 직접 비교는 제한적)

본건(더에스에스타운, 2022년 건축, 20.79㎡)은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 유사 연식의 주택으로 추정되는 도화엘리시아가 본건 감정가와 동일한 3.8억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시장 가격은 감정가 수준인 3.8억원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물명은 더에스에스타운이며, 2022년 2월에 준공된 건물입니다.

구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 9층 901호에 해당합니다.

주요 용도는 도시형생활주택이며, 건축물대장상 업무시설도 포함되어 있습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 염동초등학교가 인근에 위치하며, 해당 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이승우 씨의 존재는 명도 과정에서의 부담 요인이 될 수 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차인으로도 등재되어 있었으나 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소가 예정되어 있어, 해당 임차 보증금 인수 리스크는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 배당 결과에 따라 채권 회수율이 달라질 수 있습니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 관련 정보가 추가로 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재합니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설이 감지되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 건물로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 감정가와 최근 시세가 유사하게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 이승우 씨의 존재는 면밀한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있으므로, 배당표를 확인하여 임차인 보증금 변제율을 파악하는 것이 중요합니다.

전용면적 6.3평의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

양호한 입지: 지하철역이 근거리에 있고 도로 접근성이 좋아 생활 편의성과 투자가치가 높습니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 이슈 제외).

시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 시세 대비 높은 가격 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

인수 보증금: 0원 (특별매각조건 및 임차인 분석 결과)

주변 시세 분석:

유사 신축 건물(도화엘리시아, 2015년식) 실거래가: 3.8억원 (본건 감정가와 동일)

본건 면적(20.79㎡) 기준, 신축임을 감안하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성이 있습니다.

고려사항:

대항력 있는 임차인 이승우 씨의 명도 부담 및 잠재적 인수 가능성 (보증금 0원이나 권리 존재).

HUG 관련 복잡한 권리관계 및 배당 확인 필요.

건물 용도 (도시형생활주택 + 업무시설).

예상 입찰가 산정:

최근 거래 사례(도화엘리시아)가 본건 감정가와 동일한 3.8억원이므로, 이를 기준으로 판단합니다.

신축 건물임을 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 입찰하는 것을 권장합니다.

명도 협상 및 권리관계 복잡성을 고려하여, 감정가 이하로 입찰할 경우 유찰 가능성도 있으나, 낙찰 시에는 명도 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

최적 입찰가 제안: 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.