나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10823 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10823 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10823
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제9층 제901호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10823 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제9층 제901호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 304,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10823 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 요약

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 더에스에스타운 건물 내 제9층 제901호입니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 해당하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

본 건 건물은 남서측으로 양천로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

주변 시설:

본 물건지 인근에는 염동초등학교가 위치하고 있으며, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 거리 내에 있어 생활이 편리합니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 건물 정보

건물의 구조:

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제9층 제901호입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

이용상태:

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 정보

토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 평지로 업무시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준공업지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다. 각 규제에 대한 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 권리분석

특이사항 (매각 조건):

본 건은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로부터 보증금 반환 채권을 승계하면서, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수할 위험이 없으나, HUG의 채권 회수 여부 및 기타 권리 관계는 면밀히 검토해야 합니다.

공부와의 차이:

없습니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 소재한 염창동은 강서구 내에서도 주거 밀집 지역으로, 인근에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 다수 분포하고 있습니다. 지하철 9호선 등촌역 및 염창역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 염동초등학교, 염경초등학교 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 양천로를 통한 차량 이동이 편리합니다. 상권은 주로 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 더에스에스타운 자체는 비교적 신축 건물에 해당하여 주변의 노후된 건물들과 대비되는 깔끔한 외관을 가지고 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

주변 학교:

염동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설:

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 대항력 포기 조건 : 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각되지만, HUG의 채권 회수 과정이나 추후 발생할 수 있는 미비한 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후 및 관리 : 더에스에스타운이 2022년 준공된 신축 건물임을 고려할 때, 건물 노후 자체에 대한 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 관리 상태 및 관리비 납부 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 : 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 더에스에스타운 내 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 감정가는 3억 8천만원입니다. 특히, 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 매각되는 점은 낙찰자의 인수 부담을 경감시키는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 이러한 특별 매각 조건의 세부 사항과 HUG의 채권 처리 과정을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 9호선 등촌역과의 접근성이 좋아 직주근접성이 뛰어납니다.

* 편의시설 근접 : 생활에 필요한 각종 편의시설이 도보 거리에 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 신축급 건물 : 2022년 준공된 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건 : HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 분석이 비교적 단순화될 수 있으며, 이는 잠재적 리스크를 줄여주는 요소입니다.

* 실수요 및 투자 가치 : 안정적인 주거 환경과 교통 편의성을 바탕으로 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계