나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10827 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10827 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10827
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16 애즈무드, 제4층 제402호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10827 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16 애즈무드, 제4층 제402호 | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 252,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10827 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10827 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제4층 제402호

건물용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 18.20㎡ (약 5.5평) / 토지 지분: 18.2㎡ (약 5.5평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 07월 15일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동, 서울신정초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 전반적인 조건은 보통으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 좋은 편입니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 남측과 동측으로는 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지상 6층 건물 중 제4층 제402호입니다. 2021년 7월 15일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의 시설을 구비하고 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 전체적으로 완경사지에 위치한 세장형 토지입니다. 현재는 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 가장 중요한 특이사항은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건은 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 줄여주지만, 세부적인 절차 확인이 필요합니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 지역은 지하철 5호선 까치산역을 중심으로 형성된 생활권역입니다. 다세대주택 밀집 지역으로, 기본적인 상업 시설(마트, 편의점, 식당, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다. 서울신정초등학교가 인접해 있어 교육 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

교육: 서울신정초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 주변에 편의점, 마트, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설들이 갖추어져 있습니다.

교통: 지하철 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

녹지: 인근에 크고 작은 공원들이 있으며, 서서울호수공원과 같은 중규모 공원도 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등으로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 향후 건축이나 증축 등 개발 시에는 반드시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

명도: 임차인 명도 관련 조건(대항력 포기)이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 협상이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 협력이 중요합니다.

지역적 특성: 화곡동 일부 지역은 오래된 빌라 밀집 지역으로, 주변 환경이 다소 노후화되었거나 주차 등 기반시설이 부족한 경우가 있을 수 있습니다. 본 물건은 신축이나 주변 환경 조사가 필요합니다.

토지이용 제한: 앞서 언급된 토지이용계획에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 주변 지역에서는 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 소음, 교통량 등은 존재할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 지하철역과 초등학교가 근접해 있어 실수요자는 물론 투자용으로도 매력적인 부분이 있습니다. 특히 신축 건물이라는 점과 HUG를 통한 명도 조건 완화는 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 임차인 명도 관련 세부 절차를 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다.

학세권: 서울신정초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 전용면적 약 9평대의 소형 주택으로, 1~2인 가구의 임대 수요 확보에 용이합니다.

권리 관계: 주택도시보증공사(HUG) 관련 명도 조건으로 인해 명도 리스크가 일부 완화되어 있어 비교적 안정적인 투자가 가능합니다.

지역 개발 가능성: 화곡동 지역은 지속적인 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계