나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10801 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10801 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10801 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 63-21, 삼원아이빌비 제2층 제202호 | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 226,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10801 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10801 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

건물면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건부 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, "개웅중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 인근 지역 연계가 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 가장 주목해야 할 점은 "임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각"입니다. 이는 임차인이 존재할 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 진행되는 매각임을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되고 있습니다.

1.4. 상권분석

주변이 주택지대로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 관련 개발 가능성이 있습니다. 인근에 학교가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 본건은 해당 건물 제2층 제202호이며, 도시형 생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 명확한 임대차 관계 및 보증금 확인이 필요하며, 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 특히 교육환경보호구역의 경우, 남부교육청을 통한 상세 확인이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 도시형 생활주택으로, 비교적 소형 면적을 갖춘 다세대 주택입니다. 개웅중학교 인근에 위치하며 교통 접근성은 보통입니다. 감정가는 2억 8,300만 원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성을 반드시 인지해야 하며, 이에 따른 명도 리스크와 임대차 관계 확인이 필수적입니다. 다양한 토지이용계획 및 제한사항 또한 투자 결정에 앞서 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 소형 평형의 도시형 생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 만약 임차인 관련 문제가 원만히 해결된다면, 서울 시내에서 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 제2종일반주거지역이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 권리 분석 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토와 함께, 향후 건축 규제 등을 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계