나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103336 [1] 서울특별시 서초구 방배동 805-1 라빌레뜨 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 '방배중학교' 남서측 인근에 소재하는 아파트로서, 주위는 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선:내방역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 6층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일:2003.10.15)

외벽: 석재 마감 등,
내벽: -,
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1),2) 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103336 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 805-1 라빌레뜨 1층101호

용도: 아파트

감정가: 2,860,000,000원

토지면적: 86.43㎡ (약 26.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 203.63㎡ (약 61.60평) (전유부분 및 부속토지)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하며, '방배중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 내방역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2003년 10월 15일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽 정보는 없습니다. 창호는 샷시창호입니다.

본건은 아파트로 이용 중이며, 구체적인 내부 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

토지는 2필지로 구성된 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 만료되었습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 12일 접수된 국민은행 근저당 (을10)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 2,155,548,714원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

방배동 지역은 주거지 배후 세력에 의존하는 상권 특성을 가집니다.

본 건 소재지 인근은 주거 지역이지만, 비교적 생활 편의시설이 적고 고급 레스토랑, 카페 등이 생기는 추세로 변화하고 있습니다.

방배역 상권은 먹자상권이 발달하였으나 상권 규모는 크지 않고, 점포 수가 적은 편입니다.

인근 오피스 및 대학생을 배후로 30~50대 직장인들의 소비가 이루어지며, 점심시간 및 저녁 시간대에 유동인구가 증가합니다.

본 건은 7호선 내방역과 가까워 역세권 상권의 이점을 일부 가질 수 있습니다.

6. 생활정보

교육시설: 본 건 남서측 인근에 방배중학교가 소재합니다. 또한, 방일초, 방배초, 서래초, 이수중, 동덕여고, 상문고, 백석예술대학교 등이 인근에 위치합니다.

교통시설: 지하철 7호선 내방역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트 이용 시 방배역 인근 홈플러스 남현점 또는 킴스클럽 강남점을 이용해야 하는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

자연환경: 우면산, 서리풀공원, 매봉재산, 방배체육공원 등 자연 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

7. 혐오시설 조사

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 모든 부동산 거래 시에는 해당 지역의 개발 계획 및 잠재적 혐오시설 입지 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 중복 사건으로 인한 복잡한 절차가 있을 수 있습니다.

임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 임차인 조사가 필요합니다.

토지 이용 계획상 과거 토지거래 허가구역 지정 이력이 있으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다. (2025.9.30. 만료)

9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동의 준수한 입지 조건을 갖춘 아파트로, 신축 연차(2003년 준공) 대비 감정가 및 면적이 상당한 편입니다.

교통 및 교육, 자연 환경이 양호한 편이며, 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 소멸되는 권리가 많습니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 복수 사건이라는 특이사항은 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

우수한 학군과 쾌적한 자연 환경을 갖춘 방배동의 입지.

지하철 7호선 내방역 이용이 가능한 교통 편의성.

권리 관계의 명확성으로 인한 비교적 안전한 권리 분석.

11. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 본 건의 명도 가능성, 주변 시세, 현재 시장 상황, 낙찰 후 예상되는 수리 비용 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 없어 임차인 명도 관련 추가 비용은 예상되지 않으나, 미상인 임대차 관계에 대한 조사 비용 및 명도 시 발생할 수 있는 제반 비용은 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과 등을 바탕으로 한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

명확한 시세 정보 및 시장 분석 없이는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.