나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103321 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-4 대명아트빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난우공원"" 남측 인근에 위치하는 ""대명아트빌"" 제4
층 제402호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 610-4, 610-5 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건
축허가·착공제한지역(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 대공방어협
조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토
지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.06.17 ~ 2026.08.30)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103321 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-4, 대명아트빌 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

* 토지면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

* 건물면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

* 감정가: 251,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2년), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.06.17 ~ 2026.08.30)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성기범 (성 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-15

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 없음 (임차권 등기 말소 확인)

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 관련 임차권 등기는 말소되었으므로 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2022년 4월 1일 전북신용보증재단의 가압류 (갑4)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 및 주택임차권 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 등은 인수되지 않는 것으로 보이며, 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 2026년 5월 서울 관악구 신림동에서 거래된 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 전용면적 약 36.33㎡(약 11평) 빌라가 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 전용면적 약 49.63㎡(약 15평) 빌라는 2026년 5월 230,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건(전용면적 28.93㎡, 약 8.75평)의 감정가는 251,000,000원입니다.

* 시세 분석:

* 최근 거래된 빌라들의 평당 가격은 약 1530만원 ~ 1640만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 251,000,000원이며, 이는 평당 약 2885만원 수준으로, 최근 실거래가 대비 약 1.7~1.8배 높은 수준입니다.

* 감정평가 시점과 최근 실거래가 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정평가액의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요해 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "난우공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 신림동 지역은 주거밀집지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 확인한 결과, 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본 건 소재지는 2026년 8월 30일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 허가 없이 거래 시 법적 제한을 받을 수 있습니다. (2026년 8월 30일 이후에는 해제될 것으로 예상됩니다.)

* 감정가와 실거래가 괴리: 본 건의 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 재평가 또는 시장 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한: 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 신축(2016년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 공원 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 권리관계상 임차인의 대항력 및 임차권 등기가 말소되어 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 현재 지정된 토지거래계약허가구역 상태이며, 가장 큰 이슈는 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 괴리입니다. 이 부분에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로, 리모델링 부담이 적습니다.

* 난우공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 임차인 관련 부담이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(2026년 5월) 기준, 전용면적 36.33㎡(약 11평)의 다세대주택이 180,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1636만원 수준입니다.

* 본 건은 전용면적 28.93㎡(약 8.75평)으로, 최근 실거래가 기준 시세는 약 143,150,000원 (8.75평 * 1636만원/평)으로 추정됩니다.

* 건축년도가 본 건이 더 신축(2016년 vs 2015년)이고 층수 차이(4층 vs 1층)를 고려하더라도, 감정가(251,000,000원)는 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시점(2026년 8월 30일)을 고려한 입찰 전략이 필요할 수 있습니다.

* 현 시세 및 권리관계, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 기회를 모색하되, 시장 가격을 기준으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.