나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1970 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신대방역(지하철 2호선)"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 본건이 접한 북서측 도로변으로 근린생활시설 및 주상용 건물이 주를 이루고 후면은
다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대로 인근에 상가, 학교, 공원 등이 소재하고 있어
제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장과 지하철역(2호선 신대방
역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 중 4층 410호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2012.04.26)
외 벽 : 화강석붙임, 미장스톤마감 등
내 벽 : 벽지, 타일
바 닥 : 마루, 타일
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비,
화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택 원룸형) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필
요한 사항힘)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

세입자 거주 중이며, 임대차보증금 168,000,000원으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 497-5번지에 위치한 그린플러스신림해담채 4층 410호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경1970 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 5,600만원입니다.

토지 면적은 6.93㎡ (약 2.1평)이며, 건물(전용) 면적은 13.23㎡ (약 4.0평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 손OO입니다.

본 건물은 2012년 4월 26일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 세부 정보

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호

* 건물명: 그린플러스신림해담채

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 1억 5,600만원

* 면적:

* 토지: 6.93㎡ (약 2.1평)

* 건물 (전용면적): 13.23㎡ (약 4.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

* 준공연도: 2012년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 북서측 도로변을 따라 근린생활시설 및 주상용 건물이 주로 분포하며, 후면으로는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

인근에 상가, 학교, 공원 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 있습니다.

지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 10일자 관악구(서울특별시)의 압류 (갑6)입니다.

본 건의 등기부등본에 기재된 모든 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 이번 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 손익현 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

임차인의 총 보증금은 1억 6,800만원으로 조사되었습니다 (1차 보증금 1억 6,000만원 + 증액분 800만원).

전입일자는 2020년 2월 28일이며, 확정일자는 2020년 5월 7일(1차) 및 2022년 2월 24일(증액분)입니다.

배당신고일자는 2025년 9월 2일입니다.

본 건의 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

*주의: 임차인 손익현 씨는 대항력을 갖추고 있으므로, 보증금 인수 여부와 명도 절차에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.*

4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거지역과 상업/업무 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집해 있어 상권이 활성화된 편입니다.

지하철 2호선 신대방역을 이용하는 유동인구와 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

인근에 상가, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 교육시설

주변에 학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.4. 주거환경

본건은 도시형생활주택으로 원룸 형태로 이용되고 있으며, 1인 가구 또는 소형 임대 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 손익현 씨는 법적으로 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 협소한 면적: 전용면적 13.23㎡ (약 4.0평)의 소형 면적은 임대 대상이 1인 가구로 한정된다는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2012년 준공된 건물로 비교적 현대적인 편이며, 소형 원룸으로서 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다. 하지만 명도 과정에 대한 철저한 준비와 확인은 필수적입니다.

소형 면적의 특성을 고려할 때, 투자 목적이 임대 수익이라면 수익률 및 투자 회수 기간을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거상품: 2호선 신대방역과 가까워 직장인 등 1인 가구 수요층에게 매력적입니다.

* 준신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 신축에 가까워 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 신림동 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 참고하면, 36.33㎡(약 11평) 면적이 1억 8천만원, 49.63㎡(약 15평) 면적이 2억 3천만원에 거래되었습니다. 하지만 본건은 '도시형생활주택'으로, '다세대' 주택과는 상품의 성격, 건축 연도(본건 2012년 준공 vs 다세대 1991~2015년), 그리고 면적(본건 13.23㎡ vs 다세대 36.33㎡ 이상)에서 큰 차이가 있습니다.

소형 도시형생활주택(원룸)의 경우, 면적 대비 가격이 상대적으로 높게 형성되는 경향이 있습니다. 본 건의 전용면적 13.23㎡에 대한 감정가 1억 5,600만원은, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인(보증금 1억 6,800만원)이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됩니다. 이는 입찰자에게 유리한 조건입니다.

따라서, 감정가 1억 5,600만원을 기준으로, 현재 시세, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

9.2. 예상 입찰가

1억 5,600만원 ~ 1억 7,000만원

(참고: 제공된 주변 '다세대' 주택 매매/전월세 JSON 정보는 본건 '도시형생활주택'과 직접적인 비교가 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 본 건물 내 유사 면적의 실거래가 또는 주변 동급 도시형생활주택의 시세 조사가 추가적으로 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.