나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103325 [1] 서울특별시 강남구 대치동 506 선경아파트 2동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 '대치초등학교' 북동측에 위치하며, 주위는 아파트, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 대치역 등이 소재하여 제반 교통환경은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 평슬래브지붕 지1층/지상15층 건물 내 제14층 제1403호로서,
사용승인일: 1983.12.12.
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 불가하여, 내부구조도는 인터넷 현황도 등을 기준으로 작성한 바 확장 여부 등 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 왕복 8차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(공동)), 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 물건의 가치를 평가하고 잠재적 투자 기회를 분석합니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103325 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 506 선경아파트 2동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 5,710,000,000원 (57억 1천만원)

토지면적: 95.53㎡ (약 28.9평)

토지 지분: 95.52834706257477㎡ (약 28.9평)

건물면적: 174.00㎡ (약 52.6평, 분양면적 기준)

건물 지분: 174㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

1.2. 감정평가 요약

본건 아파트는 서울특별시 강남구 대치동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철 3호선 대치역과 버스 정류장이 인근에 있어 교통 환경이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 14층에 위치하며, 1983년 12월 12일에 사용 승인되었습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 부정형이나 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태 또한 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 내부 구조 및 확장 여부는 실제와 다를 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요합니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 '대치초등학교' 북동측에 위치하며, 강남의 중심 지역으로서 우수한 교육 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 대치역이 인접해 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로는 왕복 8차선 도로 등 우수한 도로망에 접해 있어 도심 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(공동))으로 지정되어 있으며, 학교보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 부지)에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정은 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 12월 3일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함하여 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 갑1, 갑2, 갑3: 소유권 이전 (이경훈, 손재희, 양정숙)

* 을1: 신한은행 근저당 (2015.12.03. 접수, 960,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 성인환 가압류 (2016.09.23. 접수, 100,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 성인환 강제경매 (2025.07.04. 접수, 100,000,000원) - 본 경매 개시

총 등기부채권액은 1,060,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등 세부 내용은 미상임으로 확인이 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건 아파트 단지는 서울 강남구 대치동의 중심부에 위치하며, 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에는 학교, 상업시설, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대치초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 선경아파트 (2동, 1403호)

* 주소: 서울특별시 강남구 대치동 506

* 건축년도: 1983년 (1983.12.12. 사용승인)

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 1034세대

* 최고층: 15층

* 주차: 총 1059대 (지상 12대, 지하 36대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가능한 점은 주요 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태, 확장 여부, 마감재 상태 등이 예상과 다를 수 있으며, 이는 수리비 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 내부 확인을 시도하거나, 확인 불가 상태를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1983년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 40년이 경과하여 노후화로 인한 시설 교체 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, '건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지'에 해당하여 실제 거주 목적의 개인 취득 시 허가 절차가 간소화되거나 면제될 수 있습니다. 다만, 관련 지자체에 확인하여 정확한 허가 요건을 파악해야 합니다.

6.4. 미확인 임대 관계

임대 관계 등 세부 내용이 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 대치동이라는 최고의 입지에 위치한 아파트 물건으로, 지하철 3호선 대치역 인근의 탁월한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다. 아파트 단지 자체도 구축이지만 선경아파트라는 인지도를 가지고 있으며, 주거 가치가 높은 지역입니다. 다만, 건물의 노후화, 내부 확인 불가, 미확인 임대 관계 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 감안하더라도, 강남 지역의 입지적 가치는 매우 높다고 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 대치동, 지하철 3호선 대치역 역세권.

* 우수한 교통망: 대중교통 및 자가용 이용 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 공원 등 인접.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지 내 물건.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재건축 또는 리모델링 기대 가능 지역.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 아파트 거래가는 대략 4억 8천만원에서 6억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 57억 1천만원은 최근 거래가와 현저한 차이를 보이므로, 실질적인 시장 가치를 기준으로 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월~6월)

* 선경2차(8동-12동), 127.75㎡: 4억 8천만원 ~ 5억원

* 선경1차(1동-7동), 163.92㎡: 6억원

본건의 건물 면적(분양면적)은 174.00㎡ (약 52.6평)이며, 163.92㎡ 면적이 6억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 6억 3천만원 내외로 추정됩니다. 14층이라는 층수 이점은 긍정적 요인이지만, 건물의 노후화 및 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 보증금을 제외한 예상 입찰가는 시장 가치의 85% 수준인 약 5억 3천 5백만원에서 5억 5천만원 사이로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 5억 3천 5백만원 ~ 5억 5천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.