나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103307 [1] 서울특별시 동작구 상도동 126-25 다나네스트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""(지하철7호선) 숭실대입구역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철7호선) 숭실대입구역""
이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사인 정방형 토지를 평탄하게 조성하여, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호
구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은
관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바
람.

- 본건의 테라스 상에 제시외물건 기호 ㄱ(샷시조 및 판넬조 판넬지붕, 약 9㎡, 베란다 등)
이 소재하는바, 감정평가목적 등을 고려하여 개략적인 실측에 의해 면적 사정 후 그 감정
평가액을 별도로 표기하였으니 이 점 참고하시기 바람.(후첨 <호별배치도> 참조 바람)

물건 비고

집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재,
제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103307 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 126-25 다나네스트빌 3층 302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호

준공일자: 2008년 10월 17일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 352,000,000원

토지면적(지분): 34.24㎡ (약 10.36평)

건물면적(전유부분): 45.05㎡ (약 13.62평)

제시외 건물면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 숭실대입구역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 숭실대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

북측으로 하향하는 완경사인 정방형 토지를 평탄하게 조성하여 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

주요 채무 관련 임차인: 남유정 (주택도시보증공사 보증금 반환채권 양수인)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양수인, 임차인 남유정)

보증금: 289,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 01월 20일

확정일자: 2019년 12월 18일

대항력: 있음

특이사항: 배당신고일자 2024년 01월 30일. 본 임차인은 보증금 289,500,000원에 대해 대항력이 있으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 임수현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 18일

대항력: 없음

특이사항: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2021년 03월 10일자 남인천세무서장 압류 (갑6)

주요 권리 내역:

- 을3: 주택임차권 (권리자: 남유정, 권리금액: 289,500,000원, 접수일자: 2024-01-30, 전입일자: 2020-01-20, 확정일자: 2019-12-18) - 인수되는 권리로 등기부에 명시되어 있습니다.

- 갑12: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 289,500,000원, 접수일자: 2025-07-04) - 본 경매개시결정 등기입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 3번의 주택임차권(임차인 남유정, 보증금 289,500,000원)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 전용면적 55.64㎡ (약 16.83평)에 640,000,000원 (평당 약 3800만원)

- 전용면적 41.1㎡ (약 12.43평)에 695,000,000원 (평당 약 5590만원)

- 전용면적 41.16㎡ (약 12.45평)에 740,000,000원 (평당 약 5940만원)

본건의 전용면적은 45.05㎡ (약 13.62평)이며, 신축 연도(2008년)가 비교적 최신인 점을 감안할 때, 상도동 일대 다세대주택의 평당 시세는 약 5,500만원 ~ 6,000만원 수준으로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 정보에 최근 전월세 거래 정보는 포함되어 있지 않아 직접적인 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 임차인 현황을 볼 때 보증금 289,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4.3. 건물 신축 연도 대비 시세

본건 다나네스트빌은 2008년에 준공되어 주변 비교 대상 다세대주택들(1986년~1995년 준공)보다 신축 연도가 최신입니다. 이는 자산 가치 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

숭실대입구역 역세권에 위치하여 다수의 상업시설, 음식점, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

숭실대학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포하고 있습니다. (정확한 학교와의 거리는 교육청 확인 필요)

5.3. 혐오시설 및 특이사항

현재 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설이 밀집해 있다는 특이사항은 보고되지 않았습니다. 지하철 7호선 숭실대입구역과 가까워 역 주변으로 상권이 발달되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 이는 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

보증금 289,500,000원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 핵심적인 부담입니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 점유자의 부재로 인해 내부를 확인할 수 없어 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 경매 입찰 시 이 점을 유의해야 합니다.

6.4. 기타 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 숭실대입구역 역세권에 위치하며 건물 연식이 비교적 최신이라는 장점이 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 대항력 있는 임차인의 보증금 289,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮은 점은 잠재적 투자 가치를 시사하지만, 위반건축물 문제와 임차인 인수 부담으로 인한 리스크가 매우 크므로 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 숭실대입구역 인근으로 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축 연도: 주변 다세대주택 대비 건물 연식이 최신(2008년)으로 자산 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 저평가된 감정가: 감정가가 시세 대비 낮은 수준으로, 인수되는 권리 및 리스크를 감안하더라도 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 352,000,000원이나, 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 적정 시장 가치는 약 7억 8천만원 이상으로 추정됩니다.

그러나 보증금 289,500,000원을 인수해야 하는 점과 위반건축물 등재 사실을 고려하면, 낙찰 후 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금 289,500,000원을 제외한, 매수인이 실제 부담할 수 있는 최대 입찰가 수준은 약 4억 9천만원 내외로 볼 수 있습니다.

하지만 위반건축물의 해결 비용 및 불확실성을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하거나, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰 여부를 결정하는 것이 현명합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 400,000,000원에서 490,000,000원 사이를 고려할 수 있으나, 실제 입찰가는 해당 금액에서 인수될 보증금의 배당 여부, 위반건축물 해결 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 철저한 사전 조사 없이는 높은 리스크를 감수해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.