나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103331 [1] 서울특별시 강남구 대치동 914-8 대치타워 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""대치4동 주민센터"" 인근에 위치하는 공동주택(아파트)로서, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 선릉역, 대치역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 중 1층 101호로서,
외벽 : 돌붙임 및 시멘트 몰탈위 페인딩 마감 등.
창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103331 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 914-8, 대치타워 1층 101호

건물구조: 철근콘크리트구조, 7층 중 1층

용도: 공동주택 (아파트)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.2. 면적

토지면적: 38.98㎡ (약 11.79평)

건물면적: 81.24㎡ (약 24.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 1,330,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "대치4동 주민센터" 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 대치역과 서울 3호선/분당선 선릉역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 해당 건물은 2003년 04월 03일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 마감입니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 03월 24일부터 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 재매각 시 허가를 받아야 하는 등의 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 06월 01일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을28, 채권최고액 924,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부등본상 현재 등록된 채권 총액은 1,365,108,508원이나, 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인되어 인수되는 채권은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 대치동은 대규모 아파트 단지와 함께 다수의 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 강남구 대치동은 전국적으로 높은 교육열을 자랑하는 지역으로, 관련 학원가 및 교육 관련 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 개발 가능성

대치동은 강남의 핵심 지역으로, 지속적인 도시 정비 및 개발 수요가 예상되는 지역입니다. 다만, 본건 건물의 경우 2003년 준공되어 약 23년이 경과하였으므로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

대치동은 대한민국 최고의 교육특구로 알려져 있습니다. 본건 인근에 서울대치초등학교(1등급, 전국 상위 0.4%, 서울 상위 3%), 단국대학교사범대학부속중학교(특목고 진학률 상위권) 등 우수한 학군이 형성되어 있습니다. 높은 학업 성취도와 함께 사교육 인프라가 잘 갖추어져 있어 교육 환경이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다채로운 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대형 병원이나 관공서 등의 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활편의

강남구라는 입지적 강점을 바탕으로 다양한 문화, 여가 활동이 가능하며, 교통이 편리하여 서울 시내 어디든 이동하기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 토지 취득 후 일정 기간 내 전매 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 또한, 대공방어협조구역으로 건축물 높이 제한 등의 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 월차임은 얼마인지에 대한 정보가 명확하지 않습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 등을 통한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건물이 준공된 지 20년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 은마아파트 사례처럼 오래된 아파트 단지에서는 지하층 안전 문제나 쓰레기 처리 등 단지 관리 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 본건 건물의 관리 현황 및 안전 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

최고의 학군과 인프라를 자랑하는 강남구 대치동에 위치하여 희소성과 가치가 높습니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나며, 주변 생활 편의시설 또한 풍부하여 주거 만족도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

7.2. 권리관계 명확성

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7.3. 미래가치

대치동의 높은 교육열과 탄탄한 주거 수요를 기반으로 꾸준한 시세 상승이 기대되며, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 자산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강남구 대치동이라는 탁월한 입지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 훌륭한 교통 환경과 대한민국 최고 수준의 교육 환경을 갖추고 있으며, 현재 등기부상 인수할 권리 관계가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하고 철저한 사전 조사를 통해 투자 여부를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,330,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 시세, 물건의 현황(권리관계, 임대차 등) 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 최소 100% 이상에서 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 시세 파악과 함께 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.