나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103275 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 597-5 아트라움 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방1동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 아트라움 제1층 제103호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택
및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(신대방역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브 경사지붕 지하1층 지상4층건내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2020.11.06)
외벽 : 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청
에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103275 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 597-5 아트라움 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 357,000,000원

토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

건물면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 동유형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 2020-11-11

* 소유권이전: 2021-04-23

* 가압류 (우리금융캐피탈): 2025-03-18, 18,946,918원 (말소기준권리)

* 강제경매 (우리금융캐피탈): 2025-07-02, 20,142,335원 (말소예정)

임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2023-03-20

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 가압류, 강제경매 등.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없음. 단, 임차인 홍 의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 '감정평가서요약 요향표' 기준)

* 주의사항: 임차인 홍 은 대항력이 있으며, 전입일자(2021-04-23)가 말소기준권리(가압류 2025-03-18)보다 앞서므로, 원칙적으로 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 법원 경매 절차상 해당 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 수도 있음을 시사합니다. 이 상충되는 정보에 대해 법원 집행관 면담 및 공적 장부 확인 등 최종적인 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신대방동 일대는 전형적인 주거 밀집 지역으로서, 다세대주택 및 단독주택이 다수 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으며, 신대방역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 신대방역 주변의 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주위 환경상 여러 학교가 분포하고 있을 것으로 예상되나, 본건이 교육환경보호구역에 해당하는지 여부는 관할 교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 현장 답사를 통해 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

교통: 지하철 2호선 신대방역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 홍 의 보증금 300,000,000원에 대한 인수 가능성이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 유무에 대한 명확한 법적 해석을 반드시 확인해야 합니다.

공동담보: 채권자 우OOOOOOOOO의 채권이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 본건 물건 자체에 대한 공동담보인지, 아니면 다른 담보물과 함께 묶여 경매가 진행되는지에 따라 낙찰 후의 영향이 달라질 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

현장 조사 미비: 제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 물리적인 하자(누수, 균열 등)나 위반건축물 여부 등은 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치한, 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다. 교통 편의성이 뛰어나고 주거 환경이 양호한 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 액수입니다. 임차인 홍 의 보증금 300,000,000원 인수 여부는 낙찰가의 결정 및 최종 투자 비용 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 명백한 상충 가능성에 대해 철저한 법적 검토와 확인이 필수적입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면, 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 매우 높습니다.

이러한 점들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통한 직접적인 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 거친 후 신중하게 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

우수한 교통: 지하철 2호선 신대방역을 이용한 서울 주요 도심 접근성이 좋습니다.

안정적 입지: 서울 내 주거 지역으로, 지속적인 가치 유지가 가능합니다.

합리적 감정가: 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 357,000,000원

건물면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

시세 분석:

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적대의 시세는 10,990,000원/㎡ ~ 16,574,000원/㎡ 수준으로 판단됩니다. (예: 42.69㎡에 470,000,000원 거래 사례 등)

이를 본건 건물면적 29.43㎡에 적용 시, 시장 예상가는 약 323,500,000원 ~ 488,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 357,000,000원은 이 시세 범위 내에 있으며, 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

리스크 고려 및 입찰가 산정:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하고 법적으로 임차 보증금 전액이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 확정될 경우, 감정가 또는 시세 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 만약 임차인의 대항력으로 인해 보증금 300,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아지게 됩니다. 이 경우, 입찰가는 보증금 인수 금액을 충분히 고려하여 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다.

추정 입찰가:

'인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하며 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 감정가 및 시장가를 고려한 일반적인 입찰 범위는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 수준입니다.

하지만, 임차인 관련 정보의 불확실성이 매우 높으므로, 최종 입찰 전 법률 전문가를 통한 권리 분석 최종 확인 및 법원 현장 조사(집행관 면담 등)를 반드시 거쳐야 하며, 확인된 사실에 기반하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.