나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103314 [1] 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며 ""남강중학교"" 서측 인근에 위치함. 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2020.11.16)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형
다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요
한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103314 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 5층502호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 건물 정보

건물명: 바벨

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일: 2020년 11월 16일

전용면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지 이용 현황: 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등

제한상태: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.4. 가격 정보

감정가: 328,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 남강중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본 건 토지는 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

관련 법규에 따라 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다. (교육환경보호구역의 경우 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (함승윤)

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 21일

확정일자: 2020년 11월 24일

대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부상 소유권보존 등기(2020.11.19.) 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 10일자 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

이하 후순위 권리인 압류(갑4)와 강제경매(갑5)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

을구의 주택임차권(을3, 함승윤, 390,000,000원, 2020.11.24. 확정일자)은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '인수'로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 임차인이 매각으로 인한 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.7.2.자)가 제출되어, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되는 권리: 갑4(압류), 갑5(강제경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3(주택임차권 - 단, 확약서에 따라 매수인에게 잔존 보증금 청구 포기)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 29~31㎡)의 다세대주택이 최근 2026년 7월에 185,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있습니다.

특히, 29.56㎡ 면적의 다세대주택이 320,000,000원에 거래된 사례는 본 건의 감정가(328,000,000원) 및 면적(29.91㎡)과 매우 유사하여, 현재 시세가 감정가 수준과 비슷하거나 소폭 낮은 수준임을 시사합니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 건(29.91㎡, 감정가 328,000,000원)은 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 중 320,000,000원(29.56㎡)에 거래된 물건과 가격 및 면적 측면에서 가장 유사합니다. 이는 본 건의 가치가 시장에서 약 320,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 평가될 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

본 건은 남강중학교와 인접해 있으며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 편의

주변에 대규모 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 신림동 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 390,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 비록 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구를 포기하는 확약서가 제출되어 인수 보증금이 0원으로 계산되지만, 임차인의 권리(을3)가 선순위로 등기되어 있어 법적 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임차인의 권리가 말소되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 위험

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 11월 사용승인)된 도시형생활주택으로, 면적은 작지만 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 고려할 때 현재 시세가 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있으며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금액이 높다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 임차인이 제출한 확약서로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 이에 대한 법적 효력 및 실제 이행 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대

* 유사 면적의 최근 거래 사례를 통한 시세 검증 완료

* 양호한 교통 및 주거 환경

* 임차인의 잔존 보증금 청구 포기 확약서로 인한 매수인 부담 경감 (단, 법적 효력 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 328,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례는 320,000,000원입니다.

임차인의 보증금이 390,000,000원으로 높으나, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구를 포기한다는 확약서가 제출되어 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 320,000,000원 사이로 판단됩니다.

이 가격대는 유사 물건의 최근 거래가와 본 건의 감정가격을 감안한 범위이며, 권리관계(특히 임차인 확약서의 효력)에 대한 철저한 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.