나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2157 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-1 판매시설 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""광희초등학교""의 북측 인근에 위치한 「신평화패션타운」 내 비동 제3층 제51호 점포로 주변은 청계천로변 의류 패션 상가지대로 점포, 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건 의류 패션 단지는 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 북서측으로 지하철 1,4호선의 ""동대문역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평옥개 4층 점포 및 사무실 1동으로 사용승인일은 1969년 7월 02일입니다
외벽: 몰탈위 미장 판넬 마감 등
내벽: 점포별 칸막이 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

점포로 이용되고 있으나 기준시점 현재 영업 중단 상태임

설비내역

위생 급배수,냉난방,승강기,소방 안전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 의류,패션 판매상가의 건부지로 이용되고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측과 동측으로 중로와 접하며 남측으로 소로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
일반상업지역,지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원주변지구단위계획구 역),도로(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)서울도심(4대문안),건축선

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2157 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1 (도로명: 서울특별시 중구 청계천로 298)

건물명: 신평화패션타운 비동

호수: 제3층 제51호

용도: 판매시설 (제1종근린생활시설)

건물 면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

건물 총 면적 (신평화패션타운 전체): 2,514.21㎡ (약 760.57평)

토지 면적: 0.00㎡ (본건 매각 대상은 건물분만 해당)

감정가: 40,000,000 ₩

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

사용승인일: 1969년 7월 2일

건물 구조: 철근콘크리트조 평옥개 4층

2. 입지조건

2.

위치 및 주위환경: 서울특별시 중구 신당동, 광희초등학교 북측 인근에 위치하며, 청계천로변 의류 패션 상가 밀집 지역입니다.

교통상황: 본 건 의류 패션 단지는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 북서측으로는 지하철 1,4호선의 동대문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로, 의류, 패션 판매 상가의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본 건의 북측과 동측으로는 중로, 남측으로는 소로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원주변지구단위계획구역)이며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(서울도심)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 해당 법정지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

인수되는 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황: 임차인 현황은 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 점유자가 있을 경우 명도 진행 시 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

건축물대장상 특이사항: 집합건축물대장(표제부, 갑) 상 '위반건축물' 표기가 기재되어 있습니다. 위반건축물에 대한 원상회복 의무 유무는 해당 구청 확인이 필요합니다.

대지사용권: 대지사용권이 없습니다.

4. 상권분석

4.

주변 상권: 본 건은 서울특별시 중구 신당동의 청계천로변 의류 패션 상가 밀집 지역에 위치합니다.

주요 업종: 주변은 의류, 패션 상가 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 감정평가 시점 기준, 영업이 중단된 상태입니다.

시장 특징: 신평화패션타운은 오랜 전통을 가진 의류 도매 전문 시장으로, 국내외 바이어 및 일반 소비자들에게도 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.

주요 시설: 광희초등학교가 북측 인근에 위치하며, 지하철 1,4호선 동대문역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

편의시설: 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

문화/관광: 동대문 상권 및 동대문역사문화공원과 인접하여 문화 및 관광 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

법정지상권: 토지 소유자와 건물 소유자 간의 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

위반건축물: 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 원상회복에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

영업 중단 상태: 현재 영업이 중단된 상태로, 공실 장기화 가능성이 있습니다.

대지사용권 없음: 건물이 토지 사용 권리를 갖지 못하므로, 건물 소유 및 사용에 장기적인 제약이 발생할 수 있습니다.

매각 대상: 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 서울 도심의 대표적인 패션 상권에 위치하며, 소형 점포로서 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권, 위반건축물 등 권리적, 행정적 리스크가 존재하며, 대지사용권이 없다는 점은 향후 건물 활용에 있어 중요한 고려사항입니다. 현재 영업 중단 상태임을 감안할 때, 적극적인 활용 방안 모색 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.

입지: 동대문 패션 상권의 중심부에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 우수합니다.

가격: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 소액 투자자도 접근 가능한 규모의 점포입니다.

9. 예상 입찰가

9.

본건의 감정가는 40,000,000 ₩입니다.

하지만 법정지상권, 위반건축물 등 다수의 잠재적 리스크와 대지사용권 없음, 영업 중단 상태 등을 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기에는 신중해야 합니다.

특히, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 법정지상권 관련 지료 지급 또는 협상 비용 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 임대차 현황, 건물의 상태 등을 더욱 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

이러한 리스크를 종합적으로 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 일반적인 제안이며, 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.