나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1789 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 76 지층022호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 ‘고속터미널역’ 북서측 인근에 위치하는
부동산(씨티21)로서 주위는 아파트단지, 중대형 상업시설 등이 소재하며 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 인근에 지하철 3,7,9호선 고속터미널역이 소재하고, 버스정류장이 근접하여 있어
대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트슁글 9층 건물내 지하1층 부분으로

외벽 : 타일마감 등
내벽 : 타일마감 및 몰탈위 페인트 마감 등

이용상태

본건은 근린생활시설 점포로 이용중임.

설비내역

급배수 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2015-12-10)(접합), 도로(접함),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한
허가구역(허가대상:건축물의용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.
~2025.9.30.),건축선(도로경계선에서3m후퇴)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 정보

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사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1789 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 잠원동 76 지하층022호 (씨티21)

용도: 근린상가 (점포)

감정가: 425,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

건물명: 씨티21

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 ‘고속터미널역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중대형 상업시설 등이 소재하여 일반적인 상업 및 주거 환경을 이루고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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* 교통상황:

지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

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* 인접 도로상태:

본건은 서측으로 광대로, 동측으로 소로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

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* 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.), 건축선(도로경계선에서 3m 후퇴) 등의 제한사항이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025년 9월 30일로 만료되었으나, 향후 건축물 용도 변경 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

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1.3. 권리분석

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* 등기부현황:

- 소유권: 김정자 (1992.01.09. 매매)

- 근저당권: 서흥원 (2024.03.21. 채권최고액 559,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 서흥원 (2025.07.07. 채권액 479,479,452원, 사건번호: 2025타경1789)

- 등기부채권 총액: 559,000,000원

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

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* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

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1.4. 상권분석

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* 건물 구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트슁글 마감의 9층 건물 중 지하 1층에 위치한 근린생활시설 점포입니다. 건물 내부는 타일마감 등으로 되어 있으며, 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다.

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* 주변 상권:

고속터미널역 주변은 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다. 아파트 단지와 인접하여 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

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1.5. 생활정보

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* 편의시설:

단지 인근에 고속터미널역 복합 쇼핑몰 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

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* 주거 및 교통:

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 교통의 요지입니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 미확인 임대차 관계:

임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자와의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

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* 법규 제한 사항:

토지이용계획상 여러 제한사항(대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등)이 존재하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 만료되었으나 향후 용도 변경 시 관련 규제 검토가 필요합니다.

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* 소멸되지 않는 권리:

등기부상 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성을 염두에 두고, 실제 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

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1.7. 종합 의견

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본건은 서울 서초구 잠원동의 핵심 상권에 위치하며, 지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역 초역세권으로 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 근린상가로서 다양한 업종으로 활용 가능성이 높으며, 건물과 토지가 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리합니다. 다만, 높은 채무 총액, 미확인 임대관계, 그리고 등기부상 말소되지 않는 권리의 가능성은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 최상의 입지: 강남 접근성이 뛰어나고 유동인구가 많은 고속터미널역 인근 핵심 상권입니다.

* 교통의 편리성: 트리플 역세권 및 주요 간선도로 인접으로 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 및 활용에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 상업지역 내 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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감정가는 425,000,000원이나, 등기부채권 총액이 559,000,000원으로 감정가를 상회하고 있습니다. 이는 경매 신청 채권액이 상당함을 보여주며, 유찰 시에는 감정가 이하로도 입찰이 가능할 수 있으나, 시세 및 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 채무 총액이 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가를 산정함에 있어, 감정가를 기준으로 시작하되, 현장 조사 및 최근 실거래 사례 등을 통해 적정 가치를 판단한 후, 최저 입찰가와 채무 총액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 90%~100% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려한 일반적인 제안이며, 실제 입찰 전 반드시 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.