나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103289 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운에이 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울봉천초등학교"" 남동측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2016.01.18.)
외벽 : 치장 타일, 벽돌 쌓기 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103289 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운에이 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원 (2억 4천 8백만원)

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.28㎡ (약 7.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (형식적 경매 신청인)

특이사항: 형식적 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울봉천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 사용승인일은 2016년 1월 18일입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측 노폭 약 6미터, 북서측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 2022년 3월 21일 접수된 윤현숙 근저당권 (105,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매수인 인수 권리: 을구 3번 주택임차권 (정예지, 보증금 300,000,000원, 전입 2021.05.17, 확정 2021.04.19)은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 주택임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 17일

* 확정일자: 2021년 4월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 300,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울봉천초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 주변 역시 유사한 용도의 건물들이 많습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 서울봉천초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 확보되어 있습니다.

주변 환경: 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 정 의 보증금 300,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하면, 해당 잔액은 매수인이 인수하게 되어 총 투자 비용이 예상치를 초과할 수 있습니다.

형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매이므로, 매각 조건 및 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

건축물 내부 상태: 사용승인일로부터 시간이 경과하였으므로, 내부 시설물 노후화 등에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다. (내부구조도 참고 및 현장 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 입지 좋은 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

하지만, 3억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 중대한 리스크 요인입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 총 인수 금액은 매우 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

경매 절차 및 임차인 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 관악구 내 입지: 수요가 꾸준한 서울 지역의 주거용 부동산이라는 점이 강점입니다.

시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해, 실제 낙찰가는 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 거주 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

유사한 조건의 최근 매매 사례(비쥬타운B, 2016년식, 26.98㎡, 3층)가 283,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 최소 280,000,000원 이상으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

따라서, 본건의 순수 자산 가치 및 경매 위험을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 순수 입찰가 기준이며, 실제 총 인수 비용은 입찰가에 인수되는 임차인 보증금 300,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다. (단, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수할 경우 추가 인수 금액은 없을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.