나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103269 [2] 울산광역시 남구 성암동 산19 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103269 [2] 울산광역시 남구 성암동 산19 임야 경매

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울산지방법원 경매6계 2024타경103269 | 소재지: 울산광역시 남구 성암동 산19 | 감정가: 106,302,700원 | 최저가: 25,523,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경103269 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103269 (2)

소재지: 울산광역시 남구 성암동 산19

용도: 임야

감정가: 106,302,700원

토지면적: 9,857.00㎡ (약 2,981.7평)

토지 지분율: 383,405.06000000006

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OOOO

채무자: 대OOOOOOO

채권자: 株OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 임야도상 맹지.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 성암동 및 용연동 일대에 소재하며, 성암근린공원 주변 및 공원 내 임야 지대입니다. 주위는 산업단지 내 임야지대로 형성되어 있으며, 울산 남구 성암동 일대는 국가산업단지로 지정되어 대규모 공업 시설과 관련 인프라가 밀집한 지역입니다. 본건까지 인근 토지를 통해 도보로 접근 가능하며, 일부 구간은 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 토지는 부정형의 경사지로 소나무 및 잡목이 자생하는 자연림지 상태이며, 일부는 통행로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 일부에 대한 지분 매각 건입니다. 공유자 우선매수신고가 가능하며, 만약 공유자의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 특이사항으로 분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 임야도상 맹지입니다. 감정평가 요약에 따르면, 지분위치가 특정되지 않은 공유지분으로 평가되었기에, 전체를 기준으로 지분비율에 따라 사정된 면적임을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 남구 성암동 일대는 국가산업단지가 배후에 있어 산업 시설이 주를 이루고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 편의 시설보다는 산업 관련 시설 및 공공용지(공원 등)가 인접해 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 국가산업단지, 녹지구역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률), 특별대책지역(대기보전특별대책지역) 등 다양한 법규의 제한을 받고 있습니다. 이는 일반적인 상권 형성에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 산업단지 인근의 임야 지역으로, 주변에 주거 단지나 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다. 따라서 대중교통 이용이나 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 산업단지 인근이라는 특성상 소음, 공해 등의 환경적 요인이 생활에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 일부 구간이 근린공원 시설부지로 지정된 점은 녹지 공간으로서의 가치를 일부 부여합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 토지 일부의 지분 매각이라는 점입니다. 지분의 정확한 위치 파악이 어렵고, 다른 공유자들과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 임야도상 맹지로서 도로 접근성이 매우 제한적이며, 현황 도로의 이용은 인접 토지 소유자와의 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분묘기지권의 존재 가능성은 토지 이용에 따른 법적 제약을 발생시킬 수 있습니다. 지상 수목은 토지에 포함되어 평가되었으나, 미확인 분묘 존재 가능성이 있어 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다. 산업단지 인근이라는 위치는 환경적 요인(소음, 대기질 등)에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 국가산업단지 인근에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 입지적으로는 산업단지 배후 지역이라는 점이 있으나, 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 등 다수의 권리적, 물리적 제약 사항을 가지고 있어 투자가치가 높은 물건으로 보기는 어렵습니다. 공유자 우선매수권 등의 제도가 있어 입찰 과정 또한 복잡할 수 있습니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 적용되는 지역이므로, 투자 시에는 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다. 다만, 향후 주변 산업단지의 확장 가능성이나 토지 이용 계획 변경 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 장기적인 관점에서의 접근은 가능할 수 있습니다. 또한, 기존 공유자들과의 협의를 통해 지분 통합이나 개발 계획을 수립할 수 있다면 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것입니다. 하지만 이러한 투자 접근은 고도의 전문성과 상당한 시간, 자본이 요구될 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계