나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3734 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 10-23 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북서측 인근에 위치하며
본건 인근은 다세대주택, 근린생활시설,소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 치장타일 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경3734 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 10-23 3층301호

건축년도: 1990년 11월 (사용승인일 기준)

감정가격: 120,000,000원

건물면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 총 3층 중 3층 301호

용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 가능한 도로에 접해 있으며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 03월 11일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 이전: 최모미 (갑4), 조문석 (갑8)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (입주자: 장우중), 보증금 95,000,000원, 전입일자 2022-05-19, 확정일자 2022-04-20.

* 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매: 인천강화옹진축산업협동조합 (갑10, 말소기준권리), 21,599,835원

* 압류: 고양세무서장 (갑11)

* 가압류: 중소기업은행 (갑12), 56,751,190원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하지 않으며, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인의 주택임차권(을7)이 인수될 가능성이 있습니다. 임차 보증금 95,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 151,751,190원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 위한 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 상가 시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 시설

* 초등학교: 주안북초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용 가능

* 교육: 주안북초등학교 인접

* 편의: 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 하므로, 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 됩니다. 정확한 인수 금액은 배당 결과 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 노후화

1990년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역적 혼재

다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성상, 소음이나 기타 생활 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 주안북초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 특징은 약 9,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담입니다. 이 보증금 중 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어 철저한 권리 분석 및 인수 금액 확인이 필수적입니다. 등기부상 채권 총액은 감정가를 상회하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

주안동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재생 사업이 이루어질 수 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 안정적인 수요

초등학교 인접 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

8.3. 보증금 인수 전략

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 고려하여, 실질적인 투자 비용을 낮추는 전략으로 접근할 수 있습니다. 다만, 보증금 인수 금액에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(약 13평대)의 다세대주택 최근 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 사이에 분포하고 있습니다. 본건의 전용면적 50.77㎡ (약 15.36평)를 고려할 때, 현재 시세는 약 100,000,000원 내외로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려

대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 이 금액을 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 120,000,000원 대비 시세는 소폭 하락하거나 유사한 수준으로 보입니다. 그러나 95,000,000원의 높은 임차 보증금 인수 위험을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

* 시세(약 100,000,000원)에서 인수될 보증금(최대 95,000,000원)을 제외하면, 이론적인 최대 입찰가는 매우 낮아집니다.

* 만약 임차인이 배당에서 상당 부분을 회수하여 인수 부담이 줄어든다면 입찰가를 높일 수 있으나, 현재 정보만으로는 판단하기 어렵습니다.

* 보수적인 관점에서, 임차 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두고, 시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 배당표 및 임차인과의 협의 결과를 확인하여 인수 금액을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.